Page 159 - 捷運工程叢書 精進版 － 19 捷運土地開發實務
P. 159
第七章 未來展望
( 二 ) 都市計畫容積獎勵與分配制度化
土地所有權人以其土地參與捷運土地開發，雖獲得捷運獎勵容積之半數，惟
最具價值之一樓空間部分將由捷運出入口、通風井等捷運設施使用，將減損土地
開發大樓完成開發之整體價值，因此適度給予都市計畫獎勵，除維護土地所有權
人參與土地開發權益，並增進地主參與意願。自捷運萬大線開始，在臺北市於都
市計畫載明土地開發基地之土地所有權人除取得依大眾捷運系統土地開發辦法核
給之捷運獎勵容積之半數，並給予基準容積之 50% 作為都市計畫獎勵，由地主全
數取得後參與分配，並放寬建物一、二樓以作原使用分區允許或附條件允許之商
業使用，且不受附條件允許使用核准標準之樓層限制。在新北市則由都委會通過
「新北市都市計畫捷運開發區容積率訂定及分配原則」，適用於捷運萬大線後續
土地開發基地，提高捷運開發區容積率，作為土地所有權人參與開發之誘因，以
節省辦理協議價購、徵收等作業時程及土地取得經費。
( 三 ) 開發基地劃定範圍法制化、合理化
因應司法院大法官 104 年 9 月 25 日釋字第 732 號解釋文「主管機關以徵收方
式取得大眾捷運系統路線、場、站之毗鄰地區土地辦理開發，乃違反憲法第 23 條
之比例原則，亦與憲法保障人民財產權及居住自由之意旨有違。」，現配合中央
修訂大眾捷運法及其相關法規，刪除毗鄰土地，制定捷運開發區以大眾捷運系統
路線、場、站用地，與其依區域計畫法、都市計畫法、建築法及相關法規規定所
需之開發用地納入開發範圍。如修法通過後，後續捷運環狀線第二階段、民汐線
之捷運開發區，其開發範圍將以必要範圍為原則，周邊地區土地可經協議之方式
併同開發，或透過都市計畫檢討變更之機制達成大眾運輸為導向之都市發展概念，
並可結合其他公益設施（如社會住宅、長照中心等）促進公共利益，達到社會公
平與政策目的。
( 四 ) 公部門對土地開發後公有不動產之運用
如各主管機關取得獎勵樓地板面積用以設置地方性之公共設施，則對土地開
發建築物之整體利用實有所妨礙，且土地開發基地多位於交通、商業之樞鈕區，
建物價值較高，用以設置公共設施，亦不符經濟效益。故本局於執行過程中，均
持續與各相關主管單位協調，取得之樓地板面積使用項目應以不妨礙該土地開發
大樓之整體經營目標與價值為前提，以維護原土地所有權人既有之權益，若確需
設置，亦以獨立之樓層，並減少所需公共空間為原則。
( 五 ) 都市設計審議對土地開發基地之要求應予合理
考量土地開發基地無論係與捷運設施共構或分構，基地內因捷運設施配置，
設計彈性及建物使用價值均已大幅受限，如仍依一般素地之標準，要求提供完善
之公共空間或建物設計之配合，甚至要求設置鄰近地區不足之公共設施，對已配
145
