Page 155 - 捷運工程叢書 精進版 － 19 捷運土地開發實務

第七章 未來展望

( 二 ) 因捷運設施造成建物配置困難價值降低

因土地開發於國內公共建設中係屬首見，執行之初相關設計、施工單位均以
捷運設施之使用功能與施工簡易性為最優先考量，往往將基地地面一樓臨主要道

路之精華空間，用作捷運出入口通道甚至通風口使用，造成開發後土地開發建築
物最具價值之地面一樓（或包含地面二樓及地下一樓）無法整體作最有效之利用，
甚至因此建築物之樓、電梯間亦需配合移設，造成其上方樓層之樓面配置亦受到

限制，影響所及，土地開發建物之整體價值將大幅下降。而此類基地於後續辦理
開發作業時，經多次徵求仍無人申請投資，或雖申請投資，卻於後續開發作業中
要求大幅變更已完成之共構基礎設計，除造成投資人與北市府或原土地所有權人

間之爭議外，亦大幅延宕開發作業之時程。
( 三 ) 因捷運設施配置致無法設置法定空間許多土地開發基地因位於都市精華地區，為
考量土地取得困難，基地面積多較小，設計彈性原即有限，而於執行初期，常有

於共構基礎設計時，於考量捷運設施所需之空間後，樓層空間已無法作合理有效
之配置，以設置土地開發所需之空間，甚至造成土地開發建物之法定停車空間及

防空避難室均無法設置。雖依據「大眾捷運法」第 20 條規定「因舖設捷運系統地
下軌道或其他地下設備，致土地所有人無法附建防空避難設備或法定停車空間時，
經當原土地所有權人管建築機關勘查屬實者，得就該捷運系統地下軌道或其他地

下設備直接影響部分，免予附建防空避難設備或法定停車空間」，惟日後建物使
用人因停車不便，已造成建物價值降低之實際損失，且於實際執行時，新北市政

府對「無法附建」認定有不同定義，或要求於地面以上樓層增設數百輛之機車停
車位以替代汽車停車位，造成建築物設計及日後使用之困難，或要求繳納代金以
替代停車位設置義務，而本局依法卻無法繳納，造成開發作業受阻及北市府與原

土地所有權人及投資人間之爭議。
( 四 ) 法令變動頻繁
土地開發建築物與一般建物相同，需依建築法規定申請取得建造執照及使用

執照。惟土地開發作業配合捷運系統之施工時程，自與原土地所有權人協議簽約
辦理土地開發，至徵得土地開發投資人進行設計及建造執照申請，其時間差距多
達數年以上，而其間之相關法令，常有重大變動，如 82 年 3 月 1 日建築技術規則

設計施工編大幅修正，將地下層居室使用面積計入容積、提高建築物附設法定停
車空間計算基準，83 年 10 月 28 日發布實施高層建築物專章；臺北縣轄區全面實

施容積管制；於 921 地震後全面修正建築物耐震設計標準等，其他法令之細部修
正更是不計其數。而如前述，如屬與捷運設施共構之基地因共構基礎已依配合捷
運時程依相關法令先行設計、施工，後續法令之變更為當時所未知，自無法及時

納入因應，致投資人進行設計時，亦常因此申請變更既有共構基礎，造成費用之
虛擲及時程之延宕。

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