Page 154 - 捷運工程叢書 精進版 － 19 捷運土地開發實務

臺北市政府捷運工程局

項目上之變動亦須依相關規定辦理回饋（捐贈土地、或樓地板、或停車位、或代

金），加上因實際樓地板面積之增加（法定樓地板加捷運設施使用樓地板與獎勵
樓地板）將使原土地所有權人持有之土地稀釋，亦增加建造單價，更重重折減實

際獲得之優惠，可能發生所謂的優惠不足以抵付損失之情形，影響原土地所有權
人參與土地開發之意願外，亦可能使捷運設施所需用地難以取得，反而損及捷運
主體工程完工時程。

( 三 ) 公部門對土地開發後公有不動產之運用
前項提及容積率之放寬，其增加之樓地板面積即為獎勵樓地板，就捷運獎勵
部分而言，若係由本局以捷運土地開發基金運作處理，則多能配合整體經營管理

作業辦理出租或出售，尚不致有特殊妨礙該土地開發建物大樓整體價值之情事
發生；惟若係由新北市政府或北市府其他單位處分時（含捷運獎勵或都市計畫獎
勵），往往在「公益」的前提下安排不利該土地開發建物大樓整體價值之使用（如

展示中心、里民活動中心、派出所、社會住宅等），或造成該土地開發建物大樓
額外之負擔（如增加獨立出入口、動線、停車等設施），降低原土地所有權人參

與土地開發之意願。
( 四 ) 都市設計審議對土地開發基地之要求過高
新北市及臺北市目前辦理土地開發案皆需送都市設計及土地使用管制審議委

員會審議，而於都市設計審議時，部分委員會要求提供公共空間或建物設計之配
合，更有視土地開發建物為公共建築物，要求將鄰近地區不足之公共設施於本基

地地內設置，或賦予土地開發建物額外之公共義務，造成審議時程大幅延宕，或
建物整體開發效益降低情形發生，使原土地所有權人與投資人權益受損。
二、設計與施工方面

( 一 ) 共構基礎未能符合土地開發所需
土地開發業務執行之初，因投資人及原土地所有權人均未及時參與，而為配

合捷運施工時程所需，土地開發與捷運設施共構基礎均由本局先行併同捷運設施
設計、施工，惟因相關單位對土地開發建物應適用之法令並不熟悉，故設計及施
工均僅依建築技術規則等一般性規定作基本假設，即據以推估建物量體進行設計

及施工。而於設計時亦未能及時充分揣摩未來投資人及原土地所有權人間有關土
地開發建物之空間日後使用需求，預留調整餘裕，故有無論商業區或住宅區均假

設作為開放式商場、辦公室使用、管道間及衛浴設備均集中配置、預留污水處理
設施空間不足等之狀況，致於徵得投資人進行建物設計時，依其實際使用考量（如
作為住宅、商場等）多需大幅變動或甚至無法作最有效之規劃與利用，造成與投

資人間之爭議並延宕開發時程。

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