Page 150 - 捷運工程叢書 精進版 － 1 捷運路網規劃實務

臺北市政府捷運工程局

捷運開發基地選取時，於各階段分別考慮因素，如下：在可行性研究報告書為評估檢討

基地及鄰近土地使用現況（如土地使用現況分析、現況圖、建物概況（結構、屋齡、分布）、
可能辦理土地開發之區位分析）、鄰近地區相關重大建設計畫（如執行、核定、規劃中計

畫）、都市計畫及相關法令規定（如都市計畫說明書、通盤檢討年度、開發強度、活動組別、
特殊規定）、捷運車站規劃（車站角色及定位、車站規劃摘要、車站配置圖）、鄰近地區商
業發展型態（如都會型、地區型、鄰里型、路線型、發展特色）、不動產市場供需及趨勢等

因素，建議選取捷運路線、場、站或鄰近地區可開發基地範圍及變更都市計畫土地使用管制
內容（使用項目及強度等），以及其他相關配合措施。
而綜合規劃報告書除前述可行性研究應有內容之分析外，為確保劃設之土地開發範圍可

行，於開發用地範圍劃設與選取時需同時檢討是否符合土地問題單純、法令規定與開發計畫
內容之相容性高、工程技術難度低、對捷運建設助益大、時程影響小、開發效益高等條件，
以及與地方民意溝通協調情形等因素，並述明辦理土地開發之必要性、合理性。

三、場站土地開發規劃及概念設計構想

經由土地使用現況、道路、公共設施分布狀況、商業及住宅發展型態等檢討，綜合分析
歸納出捷運路線及車站周邊地區之都市發展機能定位。因應地區發展機能導入、區域環境特
性不同及不動產市場發展趨勢，並參酌地區民意意向，規劃開發產品類型。

報告書內容除現況檢討及地區發展機能分析外，在可行性研究階段參酌地區民意意向，
提出土地開發大樓類型建議，在綜合規劃階段則需配合都市計畫變更作業，導入地主之意見

及需求、投資開發商業角度，提出土地開發大樓商品定位及量體之建議。
就基地發展特性，考慮建物配置計畫、建物平面與造形規劃、建物結構及設備配合、公
共設施配置構想，開放空間及景觀構想、捷運設施配置、聯外及內部行人動線系統設計、聯

外及內部道路系統、轉乘轉運設施設計、停車設施設計等研擬概念設計構想。
在可行性研究報告必需載明規劃辦理開發之基地面積、捷運設施需求與配置、預估開發
總樓地板面積、銷售面積、停車位數等概念設計內容。

綜合規劃報告書必需載明包含前項內容外，尚需包括原都市計畫使用分區及強度、捷運
獎勵容積、都市計畫獎勵容積、其它獎勵容積、實設建蔽率、實設容積率、各樓層樓地板面
積、各樓層銷售面積、法定停車位數、實設停車位數等概念設計內容。

四、土地開發財務效益評估

場站土地開發之財務效益評估，係以財務分析理論與方法，針對捷運系統各土地開發場
站當地房屋市場行情調查、蒐集相關參數之假設資料，以進行參與土地開發投資報酬率與可
行性分析，作為政府財務計畫與民間進行投資土地開發評估與參考的依據。

( 一 ) 財務效益評估基本參數
1. 不動產租售市場行情
經由租售報導、房屋市場等刊物、內政部實價登錄網站及不動產仲介業相關網

站等市場資訊，了解基地附近之現況及租／售行情。

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