Page 183 - 捷運技術 第58期
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2. 建議地主分配比率應以決 統土地開發權益轉換原則」並刪除
標時為準。捷運聯開案過 超額盈餘機制，C1/D1 土地開發案
去與地主協商選配耗時多 即適用 107 年 2 月 8 日府捷聯字第
年，以致影響使照取得時 10632740400 號修訂之「臺北市臺北
間，建議主辦機關先與地 都會區大眾捷運系統土地開發權益
主就選配產品類型及樓層 轉換原則」辦理招商評選作業 [4]。
等原則進行協商，以及早
定案，否則應明訂最遲應 參、財務評估分析過程
完成選配協商之時間點。
3. 開發過程中於建照取得、 就國內外大型投資人或開發商
使照取得等時間點重新鑑 而言，評估是否參與捷運土地開發
價對投資人是很大不確定 或投標大型開發案的關鍵前提之一
性，包括估價時間點（估 是計畫財務是否具有可行性，包括
價報告書有效時限僅 6 個 投資報酬率、資金籌措、現金流量
月）、估價師委任機制（家 規劃等角度均需考量。另一方面，
數比例仍然不對等）及估 C1/D1 土地開發案涉及臺北市政府
價 結 果 認 定， 以 及 PCM 與私地主、交通部臺鐵局及交通部
對於開發成本鑑價與投資 鐵道局間權益，對於各方之權益預
人預估落差等，皆為投資 估，也須進行相關分析。
風險。 是故，在協助市府調整修訂權
（三） 市府修訂權益轉換原則，朝 益轉換原則的同時，仲量聯行持續
向更為合理及公平分配機制 辦理正式公告前的財務評估作業。
有鑑於 105 年 2 月訂頒「臺北 本案即利用不動產估價、現金流量
市臺北都會區大眾捷運系統土地開 法分析、財務分析方法等，就本案
發權益轉換原則」之超額盈餘機制 土地價值以及投資人財務進行評估
影響捷運土地開發案招商進展且非 分析，在兼顧各方效益及保障地主
屬雙方合理對等條款，故捷運局與 與主管機關權益之前提，確保投資
臺北市政府遂於 107 年 2 月 8 日修 人具有合理之投資報酬，達成本案
訂「臺北市臺北都會區大眾捷運系 成功招商的目標。
