Page 181 - 捷運技術 第58期
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表 1
港鐵公司土地開發盈餘分配機制比較
項目 土開大樓產品為住宅 土開大樓產品為收益型產品
港鐵公司制定底價，由開發商自 港鐵公司制定底價，由開發商自行填
開發權利金
行填寫願意支付之開發權利金。 寫願意支付之開發權利金。
土地租金 依照土地市價收取 依照土地市價收取
1. 淨利潤定義：全案總銷扣除開 1. 港鐵公司會依個案而決定分回淨利
發商之興建成本、共構成本、 潤或樓地板面積。
管理銷售費、地租等成本，即 2. 分淨利潤之方式同住宅案處理方
為淨利潤。 式；分樓地板面積之個案，港鐵公
2. 港鐵公司制定最低分潤比，住 司制定最低分回樓地板面積，由開
宅案底價通常為 10% ∼ 35%， 發商自行填具願意承諾分配樓地板
分潤比 由開發商自行填具願意支付之 面積。
承諾分潤比。 3. 大樓取得使照後，依照投資人標單
3. 通常為大樓取得使照後，12 至 承諾之分配樓地板面積點交予港鐵
18 個月內結算，給予當初標單 公司，港鐵公司再自行委託仲介招
承諾之分潤比。若有未銷售餘 租或標售。如 IFC 2 期，港鐵公司
屋，港鐵公司依其權值取回餘 取得 18 層樓地板面積，並且委託
屋，自行委託仲介辦理標售。 商仲處理招租事宜。
資料來源：香港鐵路有限公司官網。
線為例，其公告之「臺中 整投資人對於權益轉換原則機制意
都會區大眾捷運系統土地 見反映如下：
開發權益分配須知」亦無 1. 捷運土地開發權益分配機
超額盈餘分配機制。顯示 制如係採委託興建精神，
其 他 捷 運 主 管 機 關 亦 瞭 則因保障參與投資人合理
解，投資人對於超額盈餘 利潤，現行超額盈餘風險
分配機制之接受度不高。 全 數 投 資 人 承 擔 顯 不 合
（二）權益轉換原則檢討建議 理。C1/D1 土地開發案為
本案於招商前置作業評估期間， 收益性產品，若投資人分
仲量聯行針對國內主要保險業者、 回產品無出售，則超額盈
全國性不動產開發商及海外開發商 餘如何認定？逕採估價認
等約 30 家潛在投資人進行訪談，彙 定顯不合理。
