Page 177 - 捷運技術 第58期

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壹、緒論 貳、招商及財務評估背景

C1/D1 土地開發案為臺北市政 一、 權益分配評估機制之沿革與應用

府西區門戶計畫中的亮點計畫，自
過去捷運土地開發之權益分配
95 年 11 月辦理第一次徵求投資人作
原則係以類似民間合建分坪方式辦
業後，因投標廠商資格不符、無人
理，各權益關係人依其各自貢獻比
投標、規格評選不合格、最優申請
例分回應得之價值，除主管機關提
人未能如期繳納履約保證金，以及
供聯合開發行政資源整合取得捷運
遞補團隊無法依市府之審定條件完
容積獎勵之半數外，土地所有權人
成簽約應辦理事項等因素，遲遲未
與投資人間係以土地貢獻成本與建
能完成投資人甄選作業。
物貢獻成本進行比例分配。土地所
在歷經五次流標後，市府重新
有權人按其土地貢獻成本比例分回
啟動第六次招商作業，於 106 年 4
聯合開發大樓房地總價值，而投資
月依政府採購法經公開評選程序委
人則按其建物貢獻成本比例分回。
託專業顧問－仲量聯行股份有限公
換言之，由土地所有權人與投資人
司協助辦理財務評估及招商作業。
依貢獻比例共享開發後效益並分擔
而在彙整前面五次招商失利的經驗
開發風險。
當中，可以發現投資人對於 C1/D1
臺北市政府於民國 105 年時，
土地開發案的市場條件與區位優勢
為因應法令修正、監察及政風單位
多無疑義，但部分投資人過去未參
糾正稽核、實務經驗及作業精進考
與投標主要係基於投資報酬與風險
量及處理近年來因房價上漲過於急
性的考量。因此，如何擬定合理的
遽，土地貢獻成本與建物貢獻成本
風險分攤機制，確保政府效益、地
紛擾不清，所生之超額利潤現象，
主權益，並提供投資人在可容忍的
經臺北市政府捷運工局（下稱捷運
開發風險下，獲得合理報酬，實為
局）邀集產官學代表研議提出解決
本案財務評估的關鍵。
方案，並研擬新版權益評估機制「改
良式利潤分配」，並於 105 年 2 月 2
日制定「臺北市臺北都會區大眾捷

運系統土地開發權益轉換原則」（下