Page 179 - 捷運技術 第58期
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ΔRC： 主管機關為取得獎勵樓地板 資人除了反映市場條件不
所支付之委託建造費用（含 佳、政府政策變動風險，
管理費） 以及個案規劃條件之投資
V： 土地所有權人可分配權值，土地 誘因不足外，也對權益分
所有權人權益分配比率 配新制中，相關超額盈餘
＝ V / (S – T) 分配、估價師選任⋯⋯等
S：開發建物總權值 機制，有諸多疑義。
rT： 主管機關可分配之獎勵容積權值 2. 超額盈餘機制非市場交易
此外，105 年 2 月之權益轉換原 常態
則訂有「超額盈餘再分配」作業， 一般市場交易機制，如採
即捷運局應以開發案使用執照核發 民間合建，則於權益分配
日為價格日期，委託不動產估價師 協商後，分配產品之漲跌
針對開發建物不動產總值進行估價 風險由土地所有權及投資
作業，以作為開發案超額盈餘再分 人各自負擔；如為政府採
配之依據。若開發案經捷運局評估 購或委託興建方式，則保
投資人具有超額盈餘者，原則上該 障營造廠／承攬人最低開
差額之 50%，由投資人於交屋後 6 個 發效益，無產品漲跌風險。
月內，以現金交付予土地所有權人。 而超額盈餘機制，投資人
須擔負百分之百的跌價風
二、課題與挑戰
險， 卻 僅 能 分 得 百 分 之
（一）權益轉換原則新制執行困境
五十的超額盈餘，不符合
1. 權益分配新制施行後，尚 一般市場常例。
無成功招商案例 整體不動產市場上漲時，
105 年 2 月權益轉換原則 主管機關、地主及投資人
新制施行後，僅頂埔站及 分回部分均同步上漲；在
松江南京站（捷 13）兩筆 未保障最低投資人報酬之
公告適用該機制，惟兩案 前提下，超額盈餘機制僅
均流標。捷運局在訪談相 適用投資人分回部分，亦
關潛在投資人後，多數投 不符合市場慣例。
