Page 184 - 捷運技術 第58期
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一、財務分析作業與流程（圖二） （三） 開發大樓營運效益與投資人
財務可行性分析
（一）各項基本假設與參數設定
針對本案開發大樓產品定位及
包含評估年期、物價上漲率、
開發處分方式建議，提出營運期間
折現率、開發及營運期程、興建施
各產品營運收入及營運投資費用估
工及營運範圍、統一經營管理規範、
算評估投資人營運淨效益，並綜合
民間資本結構等假設，以及不同開
分析未來投資人之營運效益及回租
發模式方案。
統一經營管理之合理租金。
（二）開發費用估算
二、財務分析主要成果說明
依據權益轉換原則之規定，並
參照都市更新事業計畫提供本案開 （一）權益分配方案
發費用估算之各式費用算式及說明， 依據「臺北市臺北都會區大眾
費用包括共構歸墊費用檢核確認、 捷運系統土地開發權益轉換原則」，
預估工程費（即建物興建成本）及 及「不動產估價技術規則」相關規
申請人應繳交之申請保證金、預估 定，進行 C1 及 D1（東半街廓）個
開發投資總金額（含預估建物興建 別用地土地估價、開發建物總權值、
成 本、 投 資 稅 管 費 用、 期 待 利 潤 財務效益並進行敏感性分析等，綜
率），以及預估開發大樓三級品管費 合考量主管機關合理權益、土地合
用⋯⋯等。土地開發權益分配分析。 理市價與開發效益，以及投資人也
依據「不動產估價技術規則」 能夠獲得合理報酬下，提出土地所
相關規定，進行 C1 及 D1（東半街 有權人最低分配比率於 C1 為 55%、
廓）個別用地土地估價、開發建物 D1 則為 50%。（表 3）
總權值、財務效益並進行敏感性分 （二） 透過穩健的財務分析，作為
析等，並依據財務評估的結果以及 研擬合理招商條件之依據
「臺北市臺北都會區大眾捷運系統 以現金流量法分析投資人財務
土地開發權益轉換原則」及「捷運 效益，分析評估項目包括以內部報
土地開發投資甄選暨權益分配標準 酬率法（IRR）、淨現值法（NPV），
作業程序」等規定，提出土地所有 以及回收年期法（PB）⋯⋯等財務
權人最低分配比率。 分析方法，評估投資人參與本案可
