Page 187 - 捷運技術 第58期

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同。故本案在招商過程中，除了依 地開發案開發大樓公有不動產租賃
循權益轉換原則機制進行相關財務 契約之租金估價及擬定程序」，明

參數的合理性評估外，亦由投資人 確化後續回租租金估價與擬定程序。
的評估角度，檢視權益分配底價設 二、實際開標結果

定的合理性。
C1/D1 土地開發案公告期間雖
此外，C1/D1 土地開發案因屬
有計 21 家廠商領標，但本案預估投
收益性產品，故招商機制依「大眾
資金額達 600 億以上，開發規模龐
捷運系統土地開發辦法」約定投資
大，開發期程較長又涉及黨產議題，
人須回租市府及公地主分回之房產，
部分投資人在考量可能的投資風險
進行統一經營管理；而依權益分配
後，最後沒有參與投標；至截止收件
預估結果，初估投資人須回租市府、
日止，共計有兩組申請人提出申請。
臺鐵局與鐵道局分回房產之比例超
另 依 捷 運 局 於 107 年 12 月 27
過全案總權值的 60%、回租年租金
日公告之價格評比結果，其中香港
將超過 20 億元。因此，回租租金底
商南海發展有限公司及馬來西亞商
價之訂定為影響投資人財務可行性
馬頓有限公司團隊提出之 C1 土地所
的重要關鍵。若要合理降低投資人
有權人最低分配比率為 66.4%、D1
未來長期營運不確定的風險，回租
土 地 所 有 權 人 最 低 分 配 比 率 為
租金底價及調幅，應於投標時確定，
66%、回租租金首年平均月租金單價
然受限於「臺北市大眾捷運系統土
2,602 元／坪；藍天電腦股份有限公
地開發公有不動產租售自治條例」
司及宏匯股份有限公司團隊提出之
的規定，實際招商作業於決標時僅
C1 土 地 所 有 權 人 最 低 分 配 比 率
能確認最低租金底價，實際租金仍
63%、D1 土地所有權人最低分配比
須待出租當年，依捷運土開公有不
率 50%、回租租金首年平均月租金
動產租售自治條例進行審議。是故，
單價 2,500 元／坪 [6]。（表 4）
為了降低投資人財務評估的不確定
兩家最終參考價格評比的投資
風險，擬定更公平合理租金估價評
人之投標結果均較招標底價為高，
估機制，市府特於招商過程中，擬
分析投資人願意加碼投標的原因，
定「臺北市西區門戶計畫臺北車站
除了合理有誘因的底價訂定策略外，
特定專用區 C1/D1（東半街廓）土
市府團隊在招商的過程後，一直秉