Page 115 - 捷運技術 第50期

捷運技術 第 50 期 111

八、綠建築規劃設計

本案屬都市商業類型建築，為符合未來永續建築發展，在綠建築規劃項目包含下列項目：

(一) 綠化空間設計：本案提供喬木、覆層植栽、開花灌朩於地面層外，亦於本案 13 樓及頂樓
設置綠化空間，除提供本案承租戶休閒去處外，亦達環保綠化效果。
(二) 節能設施使用：本案空調系統採用多聯變頻(VRV)空調系統，此系統具備低耗能、無須
備用機組、機房空間較少等特性，符合現代節能、環保、永續等概念設計。
(三) 污水垃圾改善：本案於地下三層設置密閉式資源垃圾分類集中管理區域，委託合格業者

每日定時清運，各樓層亦將垃圾分類處理並設置資源回收處以提升污水垃圾改善指標。

貳、地上權模式建議

一、招標方式設定及建議

一般地上權採價格標方式(給付權利金最高者得標)，未就得標廠商之長期經營管理能力
進行審查，若僅依該指標決定最佳得標者，恐忽視其他重大應揭露事項，例如財務狀況、公

司信用、經營能力等。其次，商業利益最大化能否符合都市設計議題亦為相關當局需考量項
目。民間企業投資首要目標為創造公司利潤極大化，站在公部門角度，地上權案件招標應考
量區域城市發展及相關法令規範，避免民間企業因對招商內容誤解，造成日後雙方合作窒礙
難行。

針對未來地上權案招標，建議在資格評審上評選具長期營運商用不動產能力(財務、實績)
與誠信之申請人，以確保未來設定地上權能順利營運移轉。除可使民間機關增加長期兼穩定
之現金收益，政府機關亦可活化公有資產，定期收取固定的地租收入。另建議簡報招標評審
可由各方專家審查(例如不動產開發、都市計畫、大地工程、城鄉規劃等專業人士)，除權利

金價格考量外亦兼顧各面向之專業考量，以利有關當局以更客觀方式評估優質申請人。

二、地上權移轉機制

實務上一般地上權移轉為利於主管機關管理，多限定為不能分割移轉，若需全棟地上權
移轉時，需經主管機關審核通過。若經營管理者遇到不可抗力因素，將缺少地上權移轉之彈
性，此為地上權案先天限制之一。
此外，設定地上權在存續期間(一般為50年)所產生的問題亦需納入考慮。依據目前國有

土地設定地上權案例，大多約定於地上權期限屆滿後，地上物無償歸還土地所有人，其立意
為使地上權因存續期限屆滿而消滅時，得以排除民法第840條，土地所有人應按該建築物時價
為補償之規定，並使土地及地上建築物權屬合一，土地所有人得以繼續利用。惟以現行公有

土地設定地上權之期限50年，如此漫長之期間，地上建物能否維持良好狀況？況且土地所有
人取得歸還之土地，對得標人於期末恐無大幅維護之誘因，是否將成為都市景觀之危樓等相
關議題，仍有待商議。