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捷運技術 第 50 期 113

一般地上權在辦理融資時，因地上權無土地所有權，亦非建物所有權，通常為固定之權

利期限。在興建完成前，銀行因無擔保品，故投資人在地上權權利金之融資申請往往面臨層
層關卡(例：交涉期間長、貸款額度低、未能保證取得融資資金等問題)。以交九為例，日勝
生以地上權土地為抵押品，爭取到萬泰商銀專戶信託，提供融資，但買方無地上權、也無建

物所有權，因此建商以「地上權使用權」為質借，說服京城銀行提供買方分戶貸款，可是利
率較高、達3.5~4％[劉榮村,2007]。對開發商而言，風險相對提高許多。
實務上銀行為求保障多要求土地所有權之主管機關出具「融資協助契約」，惟多數主管機
關執行上仍有困難。目前較普遍的處理為採「地上權抵押」模式，惟因對銀行保障低，故貸
款條件不佳(ex：貸款額度、借款利率)。需待建物完成後，對融資銀行出具租賃契約等足以顯

示該標地物之充足與穩定資金償還能力，再重新議定融資條件。
針對上述民間機構向金融業者融資設定地上權案件所衍生出的問題，建議主管機關未來
在地上權的融資辦理上應注意事項如下：

(一) 主管機關於地上權招標時即於投標須知中標示「是否協助簽訂融資協助契約 」，投資申
請人於投標前即可先行評估。
(二) 投資申請人於投標前建議先行與融資機構洽談地上權價值、融資額度、利率等事宜，並
列入投資分析評估要素中。
(三) 若未能於投標前釐清融資相關事宜，至遲應於地上權契約簽訂前與相關單位商定。

(四) 有鑑於大面積國有土地停標，國有土地採地上權開發勢必成為新顯學。除民間業者應深入
了解外，主管機關、銀行、地政機關亦應加速研擬配套，以利未來地上權案件之融資推行。

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(五) 金融機構在放款地上權案件時可以專案融資 （Projects Finance）的機制來處理，針對地
上權案的基本條件、土地強度、存續期間等項目，制訂不同的放款額度等級，以利投資
人得以有充裕的資金興建及營運。
(六) 定期檢視民間機構於地上權案件之營運情況，包括承租情形、建物維護、財務狀況，以
掌握業者實際經營績效。使投資人、金融業者和公部門得以持續維持良好的合作關係至
契約終止。

五、與捷運設施銜接之課題

本基地係屬與捷運車站出入口及相關捷運設施共構之聯合開發案，將捷公司針對各項界
面擬定銜接計畫，期使後續之整合工作與安全性可更為完善。本案與捷運設施界面關係，如
下頁表3所示：

表 3 與捷運系統設施界面關係
結構設施 避難 消防 給排水 空調 供電 電信 昇降設備 建築裝修 地質鑽探 防洪
建築 ◎ ◎ ◎ ◎ ◎ ◎
結構 ◎ ◎
土木 ◎ ◎ ◎
機電 ◎ ◎ ◎ ◎ ◎ ◎ ◎

2 係指融資銀行對股東不具有債務追索權融資(Non-Recourse，或 Limited Recourse Financing)。對於專案融資案的授
信評估，在於該專案未來所產生的現金流量，與相關的商業契約架構，而非以擔保品的內容來評估授信風險。