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114 沈祖立 大眾捷運系統土地開發設定地上權案例介紹－捷運新莊線松江南京站（捷）九用地

本案在建築設計銜接上，考量辦公建築空間最大使用效率性，避免過多重覆動線，維持

公共梯廳2.65 m之寬敞梯廳。單元標準層之格局亦儘量避免重複動線，簡潔的規劃使室內空
間均有較大的空間利用性。同時，考量既有捷運設施位置與結構限制，於地面層規劃各空間
之主次要獨立進出口與彈性之停車動線，除將進出口之位置區分，另設置次要出口方便服務
動線之進出，增加未來各使用者進出之便利性與方便後續管理營運。

因本工程為捷運共構案，在結構系統的銜接計畫上，須考量因建築之新舊規劃所產生樓
層高程不同之結構系統接續問題，如通風井結構梁柱接合，係以既有RC柱外包鋼板擴柱補
強，替代植筋施工之不確定性及強度疑慮，並可同時解決短柱效應之剪力及彎矩強度問題。
將捷公司在機電系統銜接計畫，係依據車站主體工程於界面銜接處所預留之照明、火警、

電力、給水、排水、及冷卻水管，捷運車站安全監控需要而設置之火警警報綜合訊號、對講
機線路、防火鐵捲門狀態訊號之接點及防火鐵捲門電源等，配合捷運需求與消防法規規定予
以接續。同時，將聯開大樓與捷運設施之給排水、機電、空調等管線予以劃分區隔，分別依

照台灣電力公司、自來水辦事處、電信公司、捷運工程局及捷運公司等機構之相關規定與建
築法規辦理設計施工。

六、建物維護保養與建物價值

本案建物現由將捷集團的永捷資產管理(股)公司來負責物業管理的工作。藉由大樓物業
管理之執行、建築物與環境管理維護、清潔、保全、公共安全檢查、消防安全及附屬設施設
備檢修、定期報告等方式使建物能保持應有的資產價值，以降低資產折舊與汰舊換新的成本。

聯合開發建築基本設計係依照台北都會區大眾捷運系統土地聯合開發設計手冊辦理。大
樓設備有電氣、空調、照明、給排水、昇降機、弱電、消防、中央監控設備等八大類，各有
其生命週期，周延之管理維護，可提高設備效能，延長使用壽命，維持建物價值。另每年以
固定比例提撥「大樓重置更新準備金」,是由原所有權人在財務報表的編列上，就大樓維護的
作業每年編列一定的預算提撥，除了能讓本案達成良好之運作與維護管理，並能充分發揮財

務管理效益。同時，在設施設備維護管理上，藉由專業物管公司的管理，在設施設備定期的
保養及維護。另本建物係屬商業辦公及捷運共構大樓，又處南京辦公商圈，本地上權共構大
樓啟用至今仍維持相當好的狀況。
一般地上權建物維護保養與建物價值在管理上具有以下特點，列舉如下：

(一) 地上權期限結束後建物將返還主管機關，對原地上權人而言建物價值歸零。
(二) 地上權期滿後，主管機關可能因使用目的之不同，將大樓拆除重建。
(三) 地上權最後 5-10 年，地上權人應不會主動進行建物設備重置更新。
(四) 屆期之建物管理維護品質、建物營運效益低落等問題。

在面對上述問題時，維護保養與建物價值建議在地上權期限結束前之5年內，主管機關適
當給予地上權人建物維護保養補助(可視建物維護保養良窳與投入更新金額給予不同之補
助)。其次，為使地上權人有誘因繼續經營管理地上權，建議提前辦理原地上權人優先享有之

續約權利(EX：20年)確認，且應提前規範相關續約條件，以避免未來法規不足所產生的糾紛。
同時，主管機關應增加地上權人提高建物價值之意願，以增進大樓管理品質。