Page 116 - 捷運技術 第50期

112 沈祖立 大眾捷運系統土地開發設定地上權案例介紹－捷運新莊線松江南京站（捷）九用地

地上權移轉能否順利除仰賴公部門和私部門合作外，亦受外部環境的影響。公部門有重

組和整併之風險，私部門的產業生命週期能否持續至50年亦無法在初期時判斷。屆時若雙方
其中一方有變故時，如何確保雙方之權益？民間機構是否有足夠的能力在未來50年內持續維
護地上權的資產價值？這些問題皆值得公私部門共同討論尋求解答。對公部門而言，如何創
造誘因機制使民間機構願意付出成本維護地上權資產價值將是未來不得不面對的課題。

關於上述可能產生之困境，解決辦法可朝以下3點來思考：
(一) 為使不動產之管理更具營運效能與彈性，建議地上權移轉應增加選擇性。
(二) 明訂建築物之所有權、地上權設定抵押權等之部分或全部移轉予第三人之辦法與規定。
(三) 制訂地上權維護獎勵辦法，例如若能於契約將屆滿若干年時，能將建物價值維持在某個

水準時，可將剩餘年限的地租減免，做為民間機構維護資產之誘因。

三、租金和權利金規則制訂

一般而言，主管機關向民間收取設定地上權案的租金金額為存續期間(例如50年)內依每
年公告當期土地申報地價或公告地價之若干比例計提。另興建期和營運期的計價百分比會略
有不同。租金採預繳方式，自地上權契約簽訂後起開始計收土地租金。
相較地租，權利金係決定民間是否願意投資地上權標的之關鍵指標。公部門需思考究竟

權利金的金額訂多少才能吸引民間機構投資亦能有較好的權利金收入。依據國有非公用土地
設定地上權實施要點對於權利金收取之規定：公開招標者，以土地市價六成為底價。然而，
若地上權標的一律以土地市價六成為底價，並無法彈性彌補公部門與私部門租金水準的差異

[郭國任,1995] 。以2014年3月在信義區公有地A25地上權標售案為例，權利金高達240億元，
對國內建商而言成本過於高昂，並無投資誘因，進而導致本案流標。
對建築或土地開發業者來說，權利金和租金是投資地上權所必須負擔的外部成本。然實
務上在執行地上權標的時，包含許多無形隱藏成本，例如時程延誤所產生的衍生成本。以取
得建照為例，建照取得的時程非投資人單方面能掌控，當中牽涉建照審查、都審、交評、環

評等過程。其中的環節很可能會影響後續時程的作業。另民間企業與公部門在捷運設施之介
面協商及相關點交時程亦難以掌握，民間機構極有可能在實際產生收益前產生額外之成本開
銷。民間機構從簽約至案件能實際產生收益之時程與成本風險皆需自負，亦提高投資地上權
之風險。

面對上述問題，建議主管機關可在建照取得後始計算地上權租金(但可規定合理時程內需
取得建照)，以減輕民間機構初期營運負擔。再者，於簽約前即釐清捷運設施之介面，並於簽
約同時完成點交，藉此降低時程延誤所造成之成本。

四、融資辦理方式

依民法第882條明訂，地上權、永佃權、典權，均得為抵押權之標的物。但民國93年財政

部解釋函，把國有和公有地上權土地蓋成房屋出售，買方只有使用權、無所有權之後，建物
屬於政府、買方只有使用權，故銀行法和民法並無法保障購買地上權案件者可有效申請房屋
貸款。