Page 139 - 捷運技術 第45期

捷運技術半年刊 第 45 期
捷運技術半年刊 第 45 期

(四) 經營與管理
(四) 經營與管理
依據「大眾捷運系統土地開發辦法」第 21 條第 1 項「建物全部或部分出租、設定地上權
依據「大眾捷運系統土地開發辦法」第 21 條第 1 項「建物全部或部分出租、設定地上權
或以其他方式交由投資人統一經營者，投資人應於申請投資案核定後，檢具其所訂營運管理
或以其他方式交由投資人統一經營者，投資人應於申請投資案核定後，檢具其所訂營運管理
章程報經執行機構核轉主管機關核定，建物產權登記前併同營運人與執行機構簽訂營運契約
章程報經執行機構核轉主管機關核定，建物產權登記前併同營運人與執行機構簽訂營運契約
書，依本辦法規定受執行機構之監督與管理。」同條第 2 項規定「建物非屬統一經營者，投
書，依本辦法規定受執行機構之監督與管理。」同條第 2 項規定「建物非屬統一經營者，投
資人得參照公寓大廈規約範本研訂管理規約，並納入與捷運有關之特別約定事項，報經執行
資人得參照公寓大廈規約範本研訂管理規約，並納入與捷運有關之特別約定事項，報經執行
機構核轉主管機關核定後請照、興建。」
機構核轉主管機關核定後請照、興建。」
本局依據「臺北市大眾捷運系統土地聯合開發公有不動產租售辦法」執行聯合開發公有
本局依據「臺北市大眾捷運系統土地聯合開發公有不動產租售辦法」執行聯合開發公有
不動產租售業務。於聯合開發大樓結構完成後，委託辦理公有不動產鑑價，參考鑑價報告研
不動產租售業務。於聯合開發大樓結構完成後，委託辦理公有不動產鑑價，參考鑑價報告研
擬租售模式，提送「臺北市大眾捷運系統土地聯合開發基金管理委員會」核定後，擬訂不動
擬租售模式，提送「臺北市大眾捷運系統土地聯合開發基金管理委員會」核定後，擬訂不動
產總值或標定底價，提報「臺北市政府財產審議委員會」審議通過，依審議通過之總值及 2
產總值或標定底價，提報「臺北市政府財產審議委員會」審議通過，依審議通過之總值及 2
家鑑價報告年租率之平均值，計算月租金底價並簽奉市府核定，據以辦理公有不動產租售作
家鑑價報告年租率之平均值，計算月租金底價並簽奉市府核定，據以辦理公有不動產租售作
業。開發建築物為能創造最大效益，如文湖線忠孝復興站（如圖 4）經評估以統一經營方式
業。開發建築物為能創造最大效益，如文湖線忠孝復興站（如圖 4）經評估以統一經營方式
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捷運技術半年刊 第45期
交由專業團隊全方位之經營，以創造地主、投資人、政府三贏，惟開發案多係依公寓大廈規
交由專業團隊全方位之經營，以創造地主、投資人、政府三贏，惟開發案多係依公寓大廈規
約進行物業管理。
約進行物業管理。

圖4 捷運文湖線忠孝復興站統一經營案榮獲國家卓越建設獎最佳管理維護類

商用建築金質獎
圖4 捷運文湖線忠孝復興站統一經營案榮獲國家卓越建設獎最佳管理維護類商用建築金質獎
圖4 捷運文湖線忠孝復興站統一經營案榮獲國家卓越建設獎最佳管理維護類商用建築金質獎
三、土地開發作業之風險��、對策及案�
三、土地開發作業之風險��、對策及案�
三、土地開發作業之風險辨識、對策及案例
風險是客觀存在的，而且與利潤並存。土地開發作業牽涉捷運設施與開發建築物的設計
風險是客觀存在的，而且與利潤並存。土地開發作業牽涉捷運設施與開發建築物的設計
及施工界面、地主與建商間的權益分配協商與談判，本質上是一項高風險、相當繁複的投資。
及施工界面、地主與建商間的權益分配協商與談判，本質上是一項高風險、相當繁複的投資。
風險是客觀存在的，而且與利潤並存。土地開發作業牽涉捷運設施與開發建築物
土地開發也是一項長時間的投資，除面臨天災地變等風險外，因經濟不景氣或政治不穩定造
土地開發也是一項長時間的投資，除面臨天災地變等風險外，因經濟不景氣或政治不穩定造
的設計及施工界面、地主與建商間的權益分配協商與談判，本質上是一項高風險、相當
成的風險亦不容小覷。土地開發之市場行情瞬息萬變，對於投資者而言，土地開發可能因決
成的風險亦不容小覷。土地開發之市場行情瞬息萬變，對於投資者而言，土地開發可能因決
策錯誤或遇上不測事件而使投資蒙受災難性的損失。反之如果決策正確，經營管理有方，或
策錯誤或遇上不測事件而使投資蒙受災難性的損失。反之如果決策正確，經營管理有方，或
繁複的投資。土地開發也是一項長時間的投資，除面臨天災地變等風險外，因經濟不景
趕上大好機遇，則可能給投資帶來巨額利潤。
趕上大好機遇，則可能給投資帶來巨額利潤。
氣或政治不穩定造成的風險亦不容小覷。土地開發之市場行情瞬息萬變，對於投資者而
影響土地開發案推動進度的因素，依據過往執行的經驗，如部分用地之既成巷道未先行
影響土地開發案推動進度的因素，依據過往執行的經驗，如部分用地之既成巷道未先行
言，土地開發可能因決策錯誤或遇上不測事件而使投資蒙受災難性的損失。反之如果決
併於變更都市計畫中排除，或未完成廢巷改道程序，致附近居民陳情經年；或共構工程先行
併於變更都市計畫中排除，或未完成廢巷改道程序，致附近居民陳情經年；或共構工程先行
策正確，經營管理有方，或趕上大好機遇，則可能給投資帶來巨額利潤。
發包施工，因上部土地開發需求尚未確定，故僅能以假設概估，導致日後頻頻變更設計；或
發包施工，因上部土地開發需求尚未確定，故僅能以假設概估，導致日後頻頻變更設計；或
影響土地開發案推動進度的因素，依據過往執行的經驗，如部分用地之既成巷道未
逢市場變化，無法順利甄選投資人；或施工作業不慎，物品墜落軌道，造成捷運營運暫停；
逢市場變化，無法順利甄選投資人；或施工作業不慎，物品墜落軌道，造成捷運營運暫停；
先行併於變更都市計畫中排除，或未完成廢巷改道程序，致附近居民陳情經年；或共構
工程先行發包施工，因上部土地開發需求尚未確定，故僅能以假設概估，導致日後頻頻
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變更設計；或逢市場變化，無法順利甄選投資人；或施工作業不慎，物品墜落軌道，造

成捷運營運暫停；或開發產品未符市場需求，致租售因難等。
為使土地開發作業推展順利，捷運局針對內外部環境，進行系統化風險辨識，進而
提出可採用對策，回饋至其他土地開發案。
（一） 土地開發作業之風險辨識