Page 117 - 捷運工程叢書 精進版 － 19 捷運土地開發實務

第六章 營運管理

1. 「區分所有」方式

意即相關權利人依權益分配協議結果區分個別權利人所取得之建築物所在位
置，權利人對於所取得之該建築物區位擁有 100% 之所有權及處分權，土地則

依個別所有建築物面積比例持分共有，蘆洲線徐匯中學站、文湖線內湖站即以
此方式辦理產權登記。
(1) 優點

A. 資產可維持較佳之變現性及流通性。
B. 有實體區分建物及位置，可供直接主張權利。
(2) 缺點

A. 因樓層效用不同於一般用途之大樓，營運績效與業別具高度相關性，故
樓層區位效用之訂定與選擇易產生爭議，增加權益分配實務之操作困難。
B. 商場規劃單位面積大，容易發生找補過大問題。

C. 資產因可單獨處分，產權之異動細分可能嚴重影響經營。
D. 區分所有權人若不加入統一經營，對其約束力薄弱，容易導致商場沒落

（如頂好名店城、萬年商場、士林金雞廣場）。
2. 「共同持分」方式
意即建築物與土地之產權皆按權益分配比例，以持分共有之方式共有。

(1) 優點
A. 具權益分配公平性，避免選屋及價值認定困難。

B. 可免去金額價差之找補問題。
C. 個人權利及於全體建物，符合商場不可分割性及統一經營特性。
D. 共有人之一欲處分其所有持分，他共有人享有優先購買權，產權不致複

雜化。
E. 市場成功案例較多，如本基地附近之著名大型商場，包括微風廣場、太
平洋 SOGO 百貨等均屬之。

(2) 缺點
A. 為共有持分概念，無實體位置可供直接主張權利。
B. 資產僅可維持一定之變現性及流通性。

( 三 ) 產權採「共同持分」之法律風險分析
概分所有權人（含投資人）及營運人發生問題兩種情形。

1. 所有權人（含投資人）之問題：如要求分割或產權受讓人不願受統一經營約束
之情況。
解決方式：為確保「統一經營」目的之達成，所有權人間須透過協議並訂定契約，

以確保各所有權人間之權利及應盡之義務。該契約書之內容須包括：

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