Page 120 - 捷運工程叢書 精進版 － 19 捷運土地開發實務

臺北市政府捷運工程局

第二節 土地開發建物之租售

當土地開發建物完工交屋，若未採用統一經營管理模式，則北市府分回之公有不動產產

權部分，由本局依相關作業規定及法令辦理其處分事宜。
土地開發公有不動產之經營管理作業，原係屬臺北捷運公司附屬事業部之業務，因考量

事權統一、縮短作業流程，土地開發各項業務採一貫作業方式，旋於民國 87 年 7 月間，將
本項業務移撥至本局，此後，自土地管理、都計變更、投資管理、工程開發、權益分配、營
運及物業管理，均由本局統籌辦理。初期係僅以承接續辦捷運公司原負責之土開公有不動產

租賃業務，惟為促進不動產之租售進度，避免閒置，陸續實施各項優惠政策、簡化作業或便
民措施，茲分別略述如下：

一、為鼓勵長期租用，避免空屋率，推行長租期租金優惠方案。
二、持續引進民間專業技術，委託代管公司維護管理，提昇不動產出租售品質。
三、增加行銷，持續委託民間不動產公司專業行銷廣告與代租售，以提昇出租售率。

四、 加強 e 化作業，提高行政作業時效，109 年 4 月起房屋專網可線上瀏覽看屋及辦理租售
線上領、投、開標。
五、 持續試辦包租代管模式，109 年已將蘆洲站 53 戶、大橋頭站 23 戶包租代管，另大橋頭

站考量市場需求性，採包租與單戶標租併案標租作業。
六、簡化行政作業，加速作業流程。

第三節 土地開發建物大樓管理

土地開發建物之價值與所座落的區段、規劃設計、建材及施工品質、使用分區等，有莫

大的關聯性。而完工使用的管理、維護更是保持（或提高）不動產價值的唯一途徑。
土地開發建物的經營模式可分為兩類，一為統一經營另為非統一經營，統一經營是投資
人於建物完工使用後仍繼續負責營運管理的責任，而非統一經營則由各所有權人自行處理，

因此，統一經營之模式對土地開發建物管理維護，因事權統一，介面較少，權責單純，因而
執行中困擾較少，而非統一經營，因所有權人較多，介面增加，管理維護的權責較難釐清，
複雜性相對增高，因此需要建立良好的機制，建全的管理組織與有效的管理執行人員來完成。

6.3.1 公寓大廈管理條例及其適用範圍

土地開發建物的管理與維護係依據「公寓大廈管理條例」之規定辦理。
依據民國 105 年 11 月 16 日修正公布之「公寓大廈管理條例」第 3 條第 1 款規定，公寓

大廈之定義為：「指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分
之建築物及其基地」。因此只要建築物及其基地在構造上或使用上有可能區分為數部分時，

都適用公寓大廈管理條例：具體而言，「構造上」、「使用上」及「設計圖樣有明確界線」
等 3 條件，只要符合其中 1 條件，即可稱該建築物為「公寓大廈」。

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