Page 118 - 捷運工程叢書 精進版 － 19 捷運土地開發實務

臺北市政府捷運工程局

(1) 大樓之管理維護、使用、收益、處分及於一定期間內禁止分割等事項。

(2) 約定共同持分（應有部分）轉讓、設定、負擔之限制。
(3) 訂定某些條件成就下（如營運人嚴重違反經管契約，以致統一經營管理之

目的確定無法達成）解除契約，協議分割為區分所有等。
(4) 契約之效力：應及於所有權人之非善意受讓人（包括應有部分受讓人及其
繼承人）。

(5) 違約之處理等。
2. 營運人之問題：如經營不善或違反經營管理契約等。
(1) 因肇因於債權性質，對於產權不造成影響。

(2) 可向營運人主張違約責任（如收益賠償、回復原狀等），以維地主之權益。
(3) 若營運人更替時（原營運人違約轉讓），因肇因於債權性質，對於產權不
造成影響，並可向原營運人及繼受營運人主張違約責任（如損害賠償、收

回經營管理權）或主張轉讓行為不生效力。
四、 就「捷運忠孝復興站（BR4）土地開發案」產權持有方式無論是採共同持分或區分所有

均為適法，惟該開發大樓於相關設計階段即均以整體經營模式來設計，若將該大樓由目
前共有之方式進行分割，將致辦理分戶樓層之營業暫停且公有財產價值減損，故忠孝復
興站開發大樓（BR4）目前即採共同持分方式辦理產權登記，並簽訂信託契約書使投資

人及營運人無法獨自行使財產處分權利，另外加簽訂產權預為分配原則協議書，以不再
統一經營時作為區分登記程序之啟動條件，實已維護北市府及各所有權人之權益。

另有鑑於以往新店線公館站、七張站、淡水線淡水站等 3 基地之統一經營失敗案例，本
局亦於上述 3 基地及未來統一經營基地均訂定一套租金調整機制，在租賃期間若確實遇
特殊狀況，如總體經濟、環境變動等因素，造成整體不動產市場與租金行情大幅衰退、

經營成本大幅增加，得依營運人所提出之租金調整協商方案，啟動市場鑑價機制，重新
檢討合理租金並調整之，以避免營運人因前述特殊狀況而造成統一經營失敗案例再次
發生。

土地開發基地採「統一經營」方式營運，經分析應符合相關法令之規定，且在投資人以
大型百貨商場作為營運規劃下，產權以「共同持分」或「區分登記」方式，各有其優缺
點，北市府為能長期且穩定收取租金，以租約期間均收取約定租金為目標，惟市場景氣

變化莫測，且近年來網路電商崛起，大大改變人們購物模式，百貨商場、實體店面也面
臨極大挑戰，故本局在未來租賃契約條文中增加了租金調整機制，使營運人在租賃期間

仍保有彈性調整租金的空間，並協助營運人在面臨市場風險下仍能維持經營能力，相關
權益人在共享利益之餘也能夠共同分擔義務，紓解民困及繁榮經濟，並使作為百貨商場
之開發大樓能夠永續經營，以維護北市府權益。

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