Page 160 - 捷運技術 第46期

154 顏志偉、簡文彥、賴宗裕、陳芊灼、蘇偉強、黃千倚 臺北都會區大眾捷運系統周邊土地整體開發計畫之探討

(二) 土地開發效益估算

1. 相關假設：經檢視地區區位、產權、規模效益等綜合因素，評估較具開發潛力之基地
後，於下述假設條件下分析土地開發效益挹注捷運建設之情形。
(1) 興建及銷售面積假設：針對選取基地以一般建築設計評估方式進行估算。
(2) 收入假設：收入分為店面、住宅與停車位，參考當期行情價。店面為住宅價格
1.2倍；停車位則依據法定停車位數量以平面車位估算。
(3) 支出假設：由於都市更新開發之支出有制式規定，故基地開發統一採用「都市更

新權利變換共同負擔費用審查標準」，非進行都市更新者，不計都市更新規劃費
用及不動產估價師費用。
(4) 收益分配假設：回饋政府比例臺北市為70%、新北市為30%；回饋經費40%挹
注捷運建設，60%挹注公共設施。基年為99年（路線核定年），以折現率3%計
算，折現至107年（捷運通車年），土地開發年期為15年。

2. 開發效益估算（效益合計值詳表8）：
(1) LG04車站：放寬容積以放寬容積額度28.8%所創造收益之70%挹注建設；都市更
新以公有土地持份取得更新獎勵28.8%之收益挹注建設。上述挹注建設經費，取
40%挹注捷運建設，總經費為6.27億元（表6）。
(2) LG07車站：調整使用分區以回饋10%可建築用地之開發效益之30%挹注建設；放
寬容積以放寬容積額度28.8%所創造收益之30%挹注建設；都市更新以公有土地

持份取得更新獎勵28.8%之收益挹注建設。上述挹注建設經費，取40%挹注捷運
建設，總經費為4.00億元（表7）。

表6 LG04車站土地開發效益與回饋分析
編 開發策 原使用 調整後 放寬容積 土地面積 開發收入 開發成本 淨收益 回饋/挹注比例
2
號 略類型 分區 分區 額度(%) (m ) (元) (元) (元) (%)
A 9,278.66 6,936,069,767 2,760,424,510 4,175,645,257

B 2,583.27 1,933,167,448 767,358,841 1,165,808,608
第三種 第三種
放寬
C 住宅區 住宅區 28.8 6,914.19 5,169,699,321 2,048,893,118 3,120,806,203 (回饋)70
容積 225% 225%
D 4,191.49 3,133,430,503 1,243,181,668 1,890,248,835

E 3,579.88 2,723,969,570 1,062,226,743 1,661,742,827
F ※ 第三種 第三種 1,587.50 1,228,627,471 538,322,883 690,304,588 地方政府土 0.00
都市
G 住宅區 住宅區 28.8 2,248.74 1,711,255,257 754,670,983 956,584,275 地持有比例 12.50
更新
H 225% 225% 24,394.42 18,231,198,262 8,114,191,961 10,117,006,301 (挹注) 3.08
※屬國有公有土地，考量開發效益運用可行性，暫不估算其效益。