Page 159 - 捷運技術 第46期

捷運技術半年刊 第46期 153

表4 LG07車站土地開發策略分析
開發策略 調整使用分區 放寬容積 都市更新
都市計畫法、都市計畫工 都市計畫法第27-1條 都市更新條例、新北市都市
法令依據 業區變更審議規範、市地 更新建築容積獎勵核算基準
重劃實施辦法
距離捷運車站100公尺範 距離捷運車站300公尺範圍 考量公有土地分布，以距捷
適用範圍 圍內，以緊臨捷運車站之 內，捷運沿線第一個臨路 運車站500公尺為範圍
街廓為原則 街廓
以完整街廓為原則，以變 1. 以完整街廓為原則 1. 以完整街廓為原則
更基地捐贈10%建築用地 2. 街 廓 大 於 2 0 0 0 平 方 公 尺 2. 街廓大於1公頃者，為提升
開發規模 進行開發 者，至少需為2000平方公 開發可行性，視地方紋理縮
尺 小更新單元，但以超過3000
平方公尺為原則
1. 考量地方發展紋理及發展 具開發潛力之基地條件： 1. 符合新北市都市更新單元劃
潛力 1. 建築物超過其構造使用年 定基準
2. 得以計畫道路與公共設施 期之面積達1/2 2. 公有土地超過100平方公尺
選取原則
為範圍邊界 2. 建築物無設置電梯或法定 之建地(非巷道)
（開發門檻）
停車位之棟數達1/2
3. 建築物耐震設計標準不符
棟數達1/2
土地產權/ 進行TOD理念發展，由政府主動納入都市計畫檢討與相 公有與私有土地整體開發

開發主體 關規定，地主配合開發
考量都市計畫變更，假設 考量容積調整，假設第5年 公私有土地一併開發，假設
開發時程
第5年開發 開發 第2年開始投入成本
以10%可開發建築用地開 放寬容積所增之收益，於 無
回饋比例 發效益之30%回饋地方政 扣除營建及管銷成本之淨
府 利益應回饋地方政府30%
財源型態/ 以回饋金為財源，取其中 以回饋金為財源，取其中 公有土地開發利得可為建設
分配比例 40%挹注捷運建設 40%挹注捷運建設 財源，取其中40%挹注捷運
（降低衝擊） 建設

表5 土地開發策略回饋與管制
土地開發策略 調整使用分區 放寬容積 都市更新
■ 開發效益(雖無實際變現，
收取效益名目 回饋金 回饋金
但有增值之實)
■ 臺北市：放寬容積所增加 ■ 臺北市：放寬容積所增加 ■ 公有土地持有比例參與開發
收益之70% 收益之70% 申請容積獎勵之開發效益
回饋比例 ■ 新北市：變更後回饋10% ■ 新北市：放寬容積所增加
可 建 築 用 地 開 發 收 益 之 收益之30%
30%
■ 配合進行都市設計 ■ 配合進行都市設計 ■ 都市設計審議
■ 大規模開發，有效集中留 ■ 大規模開發，有效集中留 ■ 都市更新審議
設開放空間 設開放空間 ■ 積極興闢公共設施或協助開
降低環境
■ 提供公益性服務空間 ■ 經費需挹注捷運建設及公 闢
衝擊方式
■ 提供公共設施用地 共設施 ■ 經費需挹注捷運建設及公共
■ 經費需挹注捷運建設及公 設施
共設施