Page 65 - 捷運工程叢書 精進版 － 19 捷運土地開發實務

第四章 權益分配評估及協商

基準日為民國○○年○○月○○日」，此約定所稱權益分配計算基準日僅指涉土

地公告現值比例（B）的計算，係屬於地主間權益分配，而非外界所認為的地主與
投資人間權益分配。

爾後，北市府為因應 101 年 1 月 4 日「土地徵收條例」修正改採市價徵收的
精神，對於捷運所需用地取得作變動，認為地主間分配比例的主要參考基準亦應
採用市價，故 104 年 9 月 30 日修正「臺北都會區大眾捷運系統開發所需土地協議

價購協議書」（以下稱協議價購協議書）範本，其中約定各土地所有權人間之權
值分配比率，其為所有權人所提供土地市價占開發基地土地市價總額之比例。
因地主間權益分配比例的計算係屬土地聯合開發契約書或協議價購協議書的

約定，基於個案特殊性甚至其他法令規定要求，除上述基礎評估原則外，北市府
與原私地主可另行約定特別事項，如一樓原私地主可調整權值或優先選取等。

第二節 地主與投資人間權益分配之評估模型

一、變革歷程

有關北市府市有土地參與捷運開發事宜，就地主與投資人間權益分配之協商，僅係於原
土地聯合開發契約書約定，即土地所有權人需與投資人進行權益分配協商。北市府考量為獲
合理對價，於 86 年 1 月 22 日成立「臺北都會區大眾捷運系統市有土地參與聯合開發權益分

配工作小組」（以下稱權益分配工作小組）審查捷運用地土地開發案聯合開發權益分配事宜。
又北市府為使權益分配審查作業更為客觀合理及建立制度化標準程序，由本局訂定授權命令

「聯合開發權益分配注意事項」草案，經權益分配工作小組 7 次會議討論後，並多次召集北
市府財政局、主計處、地政處、法規委員會等相關單位研商，北市府 88 年 9 月 10 日核定「臺
北都會區大眾捷運系統市有土地參與聯合開發權益分配注意事項」（以下稱權益分配注意事

項）作為權益分配工作小組審查作業之依據。換言之，在權益分配注意事項訂定前，北市府
並無評估作業之法令依據，係藉由專業廠商（如估價事務所）製作評估報告，及本局組織專

案小組進行合理性協商方案審核後，由承辦單位作為中介，與投資人多次協商交由專案小組
審核後決定。
後本局考量辦理捷運用地土地開發作業歷時已久，已累積諸多實務案例，又逢監察院

101 年 11 月間針對權管「新店線新店機廠聯合開發案」（即美河市案）提起糾正事項，故
於 102 年間重新檢討權益分配評估機制，而為落實權益分配評量機制之制度標準化，並藉由
本局辦理土地貢獻成本估價範本製作，與美河市案土地貢獻成本重新評估暨原有估價報告書

襄閱結果報告書之研商過程，徵詢社團法人臺北市不動產估價師公會、社團法人新北市不動
產估價師公會及中華民國不動產估價師公會全國聯合會等專業意見，另於 103 年 9 月 25 日
頒訂「臺北市臺北都會區大眾捷運系統市有土地參與土地開發權益分配須知」（以下稱權益

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