Page 64 - 捷運工程叢書 精進版 － 19 捷運土地開發實務

臺北市政府捷運工程局

系統土地開發辦法」第 29 條規定：「依本辦法申請投資土地開發且無償提供捷運

設施所需空間及其應持分土地所有權『者』，其建築物樓地板面積與高度得依下
列規定放寬……」，捷運獎勵容積為捷運開發基地之土地所有權人所享有，但公

部門基於行政資源的整合及公共財容積的付出，以北市府為例，緣於原土地所有
權人於簽訂之「土地聯合開發契約」或「協議價購協議書」中約定，由主管機關
取得捷運獎勵容積之半數，即為捷運開發主管機關可參與分配權益的依據。在探

討主管機關「取得」捷運獎勵容積半數之權利義務關係，其應分成兩部分說明，
一為取得的對價關係，另一為捷運獎勵容積半數的權值計算。
容積的價值意義在於轉換成可銷售的樓地板，而樓地板在我國不動產的物權

法律關係可分為土地與建物兩部分，換言之，北市府除了在契約中約定可以取得
地主的獎勵容積半數外，其必須分別處理「取得相對應『土地』與『建物』」之
對價關係，故北市府與原地主約定，該土地須無償捐贈予北市府。而屬於建物部

分的對價部分，係由北市府支付投資人委託建造費用以取得建物所有權，然而在
部分新北市政府的部分捷運開發案，係於都市計畫中規定由新北市政府無償取得，

似乎將建物所有權取得的成本轉由原地主負擔。
北市府如何計算獎勵容積半數的可分配權值？北市府係以 104 年 7 月 1 日作
為分界，在 104 年 6 月 30 日以前已徵求投資人並簽訂臺北都會區大眾捷運系統土

地聯合開發投資契約書之開發案，主管機關所分得獎勵容積之權值，其計算係自
頂樓次一層起垂直對分至獎勵容積用完為止之樓層所對應產權面積之權值；在 104

年 7 月 1 日以後，北市府所徵求投資人並簽訂臺北都會區大眾捷運系統土地開發
投資契約書之開發案，主管機關獎勵容積權值，係由開發建物總權值，以主管機
關獎勵容積分配率（即主管機關所分得獎勵容積占全體開發建物總實際設計容積

之比率）所評估之等比率權值。
( 三 ) 原土地所有權人與投資人間權益分配
地主與投資人間權益分配之評估方式為「捷運開發權益分配」中的重點，後

續將於第二節內容作詳盡分析及說明。
( 四 ) 地主間權益分配
原土地所有權人間權益分配原則，應以原私地主參與捷運開發「前」的土地

「權利價值」進行分配。在捷運開發的早期，地主間分配比例採取的是原私地主
參與開發前該所有土地之土地公告現值比例（B），而後，因有地主興訟主張，只

單純採計土地公告現值比例（B）無法反映地主間實際權利價值比例，故本局將開
發「前」土地可建容積比例（C）納入計算，即以土地公告現值比例（B）與土地
可建容積比例（C）的平均值（A=(B+C)/2）作為地主間權益分配比例。因土地公

告現值會隨時間變化，故北市府與原私地主簽約時明定「本基地之權益分配計算

52 53