Page 62 - 捷運工程叢書 精進版 － 19 捷運土地開發實務

臺北市政府捷運工程局

( 三 ) 投資人

依 94 年 5 月 16 日修正發布「大眾捷運系統土地開發辦法」第 3 條第 3 款規定：
「聯合開發：係指主管機關與私人或團體合作開發開發用地，以有效利用土地資

源之不動產興闢事業而言。」換言之，捷運開發所稱的投資人為主管機關為有效
利用土地資源之不動產興闢事業所尋求合作的私人或團體，該私人或團體在聯合
開發中提供資金、專業及人力等貢獻，與主管機關及土地所有權人參與分配開發

建物，而獲得相對應之報酬。另第 14 條規定：「以前二條方式取得用地或開發用
地全為公有時，開發方式由主管機關自行決定，其餘開發用地之投資人甄選順序
如下：一、土地所有人。二、公告徵求其他私人、團體。」，故土地所有權人與

投資人並非完全對立及衝突的角色。在捷運開發的組成中，部分土地所有權人可
以為開發案的投資人，這也是目前北市府已完成捷運開發案例中的主要態樣，其
與一般大眾認知不盡相同。

二、外部結構

討論權益分配機制的前提，大眾必須有深切的基礎認知，有付出才有資格收穫、天下沒
有不勞而獲的事情。縱使是公部門，仍應遵循公平性的評估原則，才能為「捷運開發權益分
配」帶來穩定且長期的發展，因此，權益分配為主管機關整合行政資源、土地所有權人貢獻

土地、投資人提供資金與技術完成捷運用地土地開發後，各權益人按各自貢獻成本取回等值
開發建物之合理分配行為。

又開發大樓內各區位價值會隨著產品規劃、座落方位、樓層高度等因素不盡相同，為分
配公平、合理及標準化，本局定義專有名詞「權值」：係指開發完成之建物或各樓層區位於
鑑價基準日之產權預期銷售價格，以做為權益分配與區位選定之評估基準。換言之，本段說

明所稱權益分配的標的係為「權值」，而非一般人所認知實物樓地板。依作業程序，各權益
人在取得可分配權值後再行選定區位，至於選定區位的方式為另一課題不在此敘述。「捷運
開發權益分配」原則上循四大階段依序進行分配：捷運開發大樓先由「主管機關分得捷運設

施」後，再由「主管機關分得捷運獎勵容積」之相對應權值，其剩餘權值即為地主與投資人
可分配權值，該可分配權值再由「地主與投資人間權益分配」求得地主可分配總權值後，以
「地主間權益分配」拆分求得各地主之可分配權值，最後，由各權益人依其可分配權值選定

區位完成權益分配作業，「捷運開發權益分配」示意圖，如圖 4-1-1。

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