Page 69 - 捷運工程叢書 精進版 － 19 捷運土地開發實務

臺北市政府捷運工程局 第四章 權益分配評估及協商

表 4-2-1 捷運開發案權益分配評估機制比較表

制度類別 臺北都會區大眾捷運系統市有土地參與聯合開發權益分配注意事項 臺北市臺北都會區大眾捷運系統市有土地參與土地開發權益分配須知 臺北市臺北都會區大眾捷運系統土地開發權益轉換原則

版本 8 8 年 9 月 1 0 日 核 定 1 0 5 年 8 月 1 9 日 修 正 107年2月8日發布
108年9月19日修正
建造執照領得日，但捷運局已執行鑑價作業，而開發案有變更設計致各權益 建造執照領得日，但開發大樓建造執照辦理變更設計之總樓地板面積變更超
鑑價基準日 無明文規定。 人間權益分配結果顯有重大影響時，得檢討鑑價基準日並重新辦理各項鑑價 過 5％時，捷運局與投資人應依變更設計後之建築規劃與施工圖說重新辦理
作業。 各項鑑估價。
即開發大樓總權值(S)，由捷運局與投資人共同委託臺北市不動產估價師公會
為估價師進行土地貢獻成本估價時，附隨生成的參考資料，但捷運局將之列 ，並由該公會依本府地政局推薦不動產估價師名單中委託3家不動產估價師
不動產總值 為估價師進行土地貢獻成本估價時，附隨生成的資料。
為後續協商的依據。 事務所進行評估，並出具估價報告書，而市地主與投資人不得以任何理由推
翻臺北市不動產估價師公會估價結果。
1、即土地貢獻成本，由捷運局依本府地政局推薦名單中委託5家不動產估價
重 師事務所進行評估，另投資人可委託2家以下之不動產估價師事務所評估。
要 土地成本部份 即土地貢獻成本，由公地主（通常為2家）及投資人（最多允許2家）分別委 2、捷運局委託臺北市不動產估價師公會針對大眾捷運系統用地土地開發案 因機制的計算模型改變為委託開發方式，著重在不動產總值的評估，故無須
參 託不動產估價師評估。 之土地貢獻成本估價作業製作估價報告書範本。 評估土地成本。
數 3、土地貢獻成本估價過程中結合建物成本鑑定報告中的直接費用。
評
估 1、建物興建成本(BC)由捷運局與投資人共同委託臺北市建築師公會，並由
即建物貢獻成本，就投資人提送之細部設計圖及工程預算書內所列之項目、 即建物貢獻成本，由捷運局依本府工務局推薦名單中委託3家專業營建管理 該公會依本府工務局推薦專業營建管理廠商名單中委託3家廠商鑑價，並出
評估方式 規格、數量及單價，由捷運局委託廠商詳加審查並提供具體意見分別評估 廠商進行鑑定。 具鑑價報告書。
「直接費用」。
2、市地主與投資人不得以任何理由推翻臺北市建築師公會鑑價結果。
建物成本
部份 1、「間接費用」為直接費用16％計算之，包含直接費用屬投資人必須支付 1、投資稅管費用為建物興建成本(BC)乘上稅管費用率m%而得。
2、期待利潤為開發大樓總權值(S)扣除主管機關取得獎勵容積權值(rT)為基礎
間接費用與稅 營建業者所須相關費用。 間接費用、稅管費及利息費用均由專業營建管理廠商依其專業與經驗鑑定。 ，乘上期待利潤率p%而得。
管費等評估 2、「稅管費」為歸墊本府已墊支之相關費用、建物設計費用、建物建造費
用、 利息費用、連帶保證人費用等加總之11％計列。 3、由投資人於投資人甄選階段自行評估及提出稅管費用率m%、期待利潤率
p%，俟得標後將該比率納入投資契約書約定之中。
1、參考都市更新權利變換概念（減法委建），但須「多」考量主管機關獎
1、參考民間合建分坪概念（比例分配），但須「多」考量主管機關獎勵分 1、參考民間合建分坪概念（比例分配），但須「多」考量主管機關獎勵分 勵分配。
配。 配。 2、依開發大樓總權值評估值與建物興建成本評估值，將開發大樓總權值扣
核心概念
2、地主：投資人＝土地貢獻成本：建物貢獻成本 2、地主：投資人＝土地貢獻成本：建物貢獻成本 除公部門主管機關分回部份及投資人參與權益轉換權值部份（須包含建物興
項 3、市地主須再從「地主間可分配權值」中進行分配。 3、市地主須再從「地主間可分配權值」中進行分配。 建成本、投資稅管費用m％及期待利潤p％）後，餘額由地主取回。
目 權 3、市地主須再從「地主間可分配權值」中進行分配。
益
分 1、主管機關與土地所有權人各可分得依捷運土地開發、都市計畫等相關獎
配 主管機關所分得獎勵容積之權值，其計算係自頂樓次一層起垂直對分至獎勵 主管機關所分得獎勵容積之權值，其計算係自頂樓次一層起垂直對分至獎勵 勵法令所增加實際設計獎勵容積之半數，其中屬主管機關可分得之獎勵容積
容積用完為止之樓層所對應產權面積之權值，惟應支付投資人委託建造費 容積用完為止之樓層所對應產權面積之權值，惟應支付投資人委託建造費 部分，主管機關應支付投資人委託建造費用。
主管機關獎勵權值分配 2、主管機關可分得獎勵容積占開發大樓總實際設計容積之比率，即為主管
計 用。前述所稱獎勵容積，即為土地所有人與主管機關各可分得依捷運土地開 用。前述所稱獎勵容積，即為土地所有人與主管機關各可分得依捷運土地開
算 發相關法令所增加獎勵容積之半數。 發相關法令所增加獎勵容積之半數。 機關取得獎勵容積分配率rv％。
模 3、主管機關取得獎勵容積權值，係由開發大樓總權值，以主管機關取得獎
型 勵容積分配率所評估之等比率權值（rT＝ S×rv％）。
可分配權值
總額 即為整體開發案不動產總權值扣除主管機關可分配之獎勵權值。 即為整體開發案不動產總權值扣除主管機關可分配之獎勵權值。 即為整體開發案不動產總權值扣除主管機關可分配之獎勵權值。
地主與投
資人間可 地主可分配權 以「比例」的方式拆算地主與投資人間可分配權值總額，再由本府與投資人 以「比例」的方式拆算地主與投資人間可分配權值總額，再由本府與投資人 以「減法」的方式拆算地主與投資人間可分配權值總額，再由本府與投資人
分配權值 值之總額 議定協商比例。 議定協商比例。 議定協商比例。
市地主參與分
配 依市地主在「全部地主『間』可分配比率」再行分配。 依市地主在「全部地主『間』可分配比率」再行分配。 依市地主在「全部地主『間』可分配比率」再行分配。
1、設立三級審查制度，即第三專業單位（即公會協審）或成立處級工作小 依循權益分配須知的三級審查制度，但第一級審查結合捷運局勞務採購，交
組審閱、局級「權益分配初審小組」及府級「臺北市臺北都會區大眾捷運系
1、由捷運局召開「權益分配工作小組」進行權益分配協商方案的審查。 由臺北市不動產估價師公會及臺北市建築師公會提交合格的鑑（估）價報
審核與協商機制 統土地開發權益分配審議委員會」。
2、經「權益分配工作小組」審核通過後，再行與投資人進行協商。 告；投資人與捷運局於公會審查階段，即列席參與表達鑑（估）價意見，但
2、鑑（估）價結果報告在初期審閱時，即邀集受託不動產估價師事務所與 報告一經公會確定，雙方不得以任何理由推翻。
專業營建管理廠商及投資人召開各開發案專案會議進行初步共識協商。
於101年12月監察院美河市糾正案時，本局已徵得投資人而「尚未完成權益
分配協商」之土地開發基地，計有蘆洲線徐匯中學站（捷1）與蘆洲站（捷
6）、文湖線辛亥站（交10）與 內湖站（交11）、松山線中山站（捷1）與 108年後本局「方」徵得投資人之開發基地，計有臺北車站C1/D1案、中和
102年新店機廠機糾正案以前，捷運局已完成地主方權益分配比率協商的開
適用基地 中山站（捷2）、信義線信義安和站（捷5）及新莊線臺北橋站（捷2）、菜 高中站、雙和醫院站、新店區公所站、中和站及中原站等7處基地，而本局
發基地。
寮站（捷4）、三重站（捷6）、行天宮站（捷8）與大橋頭站（捷2）等12 已於投資契約書中將107年2月8日發布之權益轉換原則規定納入約定內容。
處基地，另有新店機廠（捷17、捷18、捷19）（即美河市）雖已完成權益
分配協商但因糾正案而依權益分配須知重新進行評估。

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