Page 72 - 捷運工程叢書 精進版 － 19 捷運土地開發實務

臺北市政府捷運工程局 第四章 權益分配評估及協商

( 三 ) 評估項目與參數設定
因權益分配注意事項時期、權益分配須知適用範圍及權益轉換原則適用

範圍等捷運開發案之地主與投資人間權益分配計算模型分為「比例」與「減
法」2 大概念，故評估項目與參數之設定也不盡相同。
在權益分配注意事項時期、權益分配須知適用範圍時，本局須評估土地
貢獻值，然而在權益轉換原則適用範圍內，因評估機制採取的是「減法」委
託開發概念，公部門無須評估土地貢獻值，反而因為委託開發具有支付價金
與樓地板折抵價金的意涵存在，在評估投資人可分配權值須加計利潤與變現
成本，這兩項評估項目在「比例」概念下反而無須評估。

而自監察院糾正案後，從權益分配注意事項進展到權益分配須知時，建
物貢獻值內重要參數的設定從固定比率到全權委託專業廠商評估，例如：投
資人支付營造廠建物建造費用之間接費用為直接費用 16%，利息費用採年
息 8% 複利計算，投資人稅管費採支出成本之 11% 計算等。而權益轉換原則
適用範圍內，本局係採用另一種管控模式，在行政規則中僅規定爭議性較大
的投資稅管費用率 m% 及期待利潤率 p% 之計算公式，但對於此兩者數值的
評估則交由投資人在甄選階段提出，藉由徵求投資人之評選會議及徵選作業
程序約束投資申請人提出合理數值，並在簽定投資契約書時作為約定的一部
分，故 m% 及 p% 在權益分配評估時為一固定值，進而避免評估技術所可能

產生的爭議。

第三節 審查與協商

要理解「捷運開發權益分配」機制，除了從評估機制與實務整合處著手外，權益
分配方案之審查與權益分配協商亦是另一重點，換言之，北市府的審查機制不但具有
風險管控的目的，亦可視為權益分配評估與協商的一部分，本節將權益分配審查與協

商制度的變革整理，如表 4-3-1，並分成「權益事項評估作業」、「權益分配方案審查」、
「權益分配協商」、「權益分配協商結果確定」四階段說明。

59 60