Page 77 - 捷運工程叢書 精進版 － 19 捷運土地開發實務

第四章 權益分配評估及協商

一、權益事項評估作業

權益事項評估作業的開始，原則上在捷運開發案領得建造執照後 6 個月內由投資人提出
權益分配建議書，然而，權益事項評估作業隨著評估制度不同而有所變動，茲就其主要差異
部分，說明如下：

( 一 ) 鑑估價項目：在權益分配注意事項與權益分配須知階段時，北市府應對於土地貢
獻成本與建物貢獻成本進行鑑估價作業，其中，在權益分配注意事項適用範圍內，
北市府僅須鑑定建物建造費用中的直接費用，餘者可以從既定參數推算而得。另

適用權益轉換原則的開發案，因評估制度差異，北市府無須針對土地貢獻成本估
價，而是須要對開發大樓總權值（S）與建物興建成本（BC）進行鑑估價作業。

( 二 ) 廠商的選擇：在早期適用權益分配注意事項以前，本局對於鑑估價廠商的選擇並
無限定，係要求廠商必須具有相關證照與實務經驗，如在土地成本估價上要求不
動產估價師證照及建物成本鑑定上要求工程數量計算與費用控管的實務。在監察

院美河市案糾正後，北市府為提昇鑑估價結果的專業水準與公信力，不動產估價
部分要求北市府地政局推薦不動產估價師名單，及建物成本鑑定部分要求北市府

工務局推薦專業營建管理廠商名單，由本局進行委託廠商的選取，此一篩選方式
沿用迄今。
( 三 ) 連動性：此部分的變革影響權益事項評估作業的需用時程，在本局早期辦理捷運

開發案時，土地貢獻值與建物貢獻值的評估是可以並行作業。在監察院美河市案
糾正後，北市府經檢討主張土地貢獻值與建物貢獻值應同屬同一鑑估價作業須連
動處理，因此，就作業流程而言，須完成建物貢獻值鑑定後交由土地貢獻值估價，

其作業時程大增相對地影響後續權益分配協商的時程。另適用權益轉換原則的開
發案，因評估制度差異，開發大樓總權值（S）估價與建物興建成本（BC）鑑定
可相互獨立無須連動，僅由承辦單位在取得該兩項鑑估價結果報告後依法定公式

自行合算，其作業時程預期可大幅度減少。

二、權益分配方案審查
由北市府成立專案小組針對承辦單位所提送之權益分配方案進行審查，但隨著時間演進
與實務經驗的累積，專案小組歷經多項變革如下：

( 一 ) 決策層級拉高
早期僅由本局副局長擔任召集人邀集北市府財政局、主計處、地政處、法規

委員會等相關單位成立「權益分配工作小組」，後北市府為因應美河市案，改制
為「臺北市臺北都會區大眾捷運系統土地開發權益分配審議委員會」（以下稱「權
益分配審議委員會」），秘書長擔任召集人，由北市府相關單位指派主任秘書職

務以上人員兼任委員。而近年來，該專案小組召集人已由北市府副市長擔任，而
北市府內各單位多數均由局處首長擔任委員。

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