Page 75 - 捷運工程叢書 精進版 － 19 捷運土地開發實務
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臺北市政府捷運工程局                                                                 第四章 權益分配評估及協商





 表 4-3-1 捷運開發權益分配審議與協商作業變革比較表

 臺北市臺北都會區大眾捷運系統土地
 名稱  權益分配工作小組                臺北市臺北都會區大眾捷運系統土地開發權益分配審議委員會
 開發權益分配工作小組
 臺北都會區大眾捷運系統市
 組織法規  有土地參與聯合開發權益分  臺北市臺北都會區大眾捷運系統土地  臺北市臺北都會區大眾捷運系統土地開發權益分配審議委員會設置要點
 開發權益分配工作小組設置要點
 配注意事項
 適用時期  88年9月9日以前  88年9月10日以後  100年11月7日以後  102年5月20日以後                            108年4月29日以後
 審查組織
 召集人由秘書長兼任，副召集人由市長指派之副秘書長兼任;北市府財政局、工務局、都市發展局、捷運工程局、地政
 召集人由秘書長兼任，副召集人由市  局、主計處、法務局派代表兼任委員。後期召集人及副召集人由市長指派之人員兼任，市長提昇層級至副市長兼任召
 長指派之副秘書長兼任;北市府財政                                                         「臺北市臺北都會區大眾捷運系統土地開發
 北市府捷運局副局長擔任召集人；北市府財政局、主計  集人。
 組織成員  局、交通局、都市發展局、捷運工程                                                   權益分配審議委員會設置要點」廢止，捷運
 處、地政處、法規委員會與建築管理處派員參加。  增設具有財務、建築、地政或法律等專門學識經驗之專家學者，係由財政局、工務局、地政局、法務局各推薦四人由
 局、地政局、主計處、法規委員會、  市長遴選。                                                  局參照原設置要點以專案小組方式進行。
 建築管理工程處派代表兼任委員。
 設監辦單位政風處及研究發展考核委員會擔任代表當然列席，但不計入委員決議數。
               臺北市臺北都會區大眾捷運系統市有土地參
 適用法規  臺北都會區大眾捷運系統市有土地參與聯合開發權益分配注意事項                    臺北市臺北都會區大眾捷運系統土地開發權益轉換原則
                      與土地開發權益分配須知
 適用範圍  88年9月9日以前  88年9月10日以後  1 0 3 年 9 月 2 5 日 以 後  1 0 5 年 2 月 2 日 以 後          1 0 8 年 9 月 1 9 日 以 後

                                                                          即開發大樓總權值(S)，由捷運局與投資人
                                             即開發大樓總權值(S)，由捷運局依本府地         共同委託臺北市不動產估價師公會，並由該
                                             政局推薦不動產估價師名單中委託 3家不動 公會依本府地政局推薦不動產估價師名單中
               為估價師進行土地貢獻成本估價時，附隨生
 開發大樓總值估價 由本府與投資人議定。  為估價師進行土地貢獻成本估價時，附隨生成的參考資料；最後價格仍由本府與投資人議定。  產估價師事務所進行評估，並出具估價報告 委託3家不動產估價師事務所進行評估，並
               成的資料。
                                             書。另投資人可基於同一估價條件下，委託 出具估價報告書，而市地主與投資人不得以
                                             1家不動產估價師事務所進行評估。             任何理由推翻臺北市不動產估價師公會估價
                                                                          結果。
                                                                          建物興建成本(BC)由捷運局與投資人共同委
 權益事項評估作業                                    即建物興建成本(BC)，由捷運局依本府工務 託臺北市建築師公會，並由該公會依本府工
 即建物貢獻成本，就投資人提送之細部設計圖及工程預算書內所列之項目、規格、數量及單價，由  即建物貢獻成本，由捷運局依本府工務局推
 由捷運局委託具鑑定實務經                                局推薦專業營建管理廠商名單中委託 2家廠 務局推薦專業營建管理廠商名單中委託3家
 建物部份鑑定  捷運局委託廠商詳加審查並提供具體意見分別評估「直接費用」。「間接費用」、「稅管費」、利  薦名單中委託3家專業營建管理廠商進行鑑
 驗之廠商辦理。                                     商鑑定，經由該廠商詳加審查並提供具體意 廠商鑑價，並出具鑑價報告書。市地主與投
 息費用由捷運局依法規規定計算。  定。
                                             見而出具鑑定報告書。                   資人不得以任何理由推翻臺北市建築師公會
                                                                          鑑價結果。
               即土地貢獻成本，由捷運局依本府地政局推
               薦名單中委託5家不動產估價師事務所進行
 由捷運局委託具估價實務經  即土地貢獻成本，由公地主（通常為2家）及投資人（最多允許2家）分別委託不動產估價師評  評估，另投資人可委託2家以下之不動產估
 土地部份估價                                      無 須 估 價 。                    無 須 估 價 。
 驗與證照之廠商辦理。  估。  價師事務所評估。
               土地貢獻成本估價過程中結合建物成本鑑定
               報告中的直接費用。


 創建三級審查制度，由捷運局承辦單位分析製作協商方案後，依次由處級工作小組、局級「權益分配初審小組」與府
 權益分配方案審查  由捷運局承辦單位分析併製作提案單，提報權益分配工作小組審議即可。  級「臺北市臺北都會區大眾捷運系統土地開發權益分配審議委員會」進行審議，後期北市府捷運局更建立第三專業公  因市地主與投資人不得以任何理由推翻專業
                                                                          公會鑑估價結果，故無後續審查制度。
 會協審制度用以取代原處級工作小組功能。

 原「權益分配工作小組」或「權益分配審議委員會」審核通過承辦單位所提權益分配方案後，北市府捷運局已無彈性調整的空間  北市府捷運局同意投資人在處級工作小組或公會協審階段即可適時列席參與併針對鑑估  因市地主與投資人不得以任何理由推翻專業
 權益分配協商
 存在，常常權益分配協商不是協商反而像是協商方案的諭知。  價過程表示意見，藉以收斂承辦單位與投資人的爭點俾以達成共識。              公會鑑估價結果，故無後續協商必要。

               北市府與投資人完成權益分配協商後，要求投資人應依議定內容製作協議書草案（至少應包含：各權益關係人間權益分配比例與結
 權益分配協商結果確定  北市府與投資人達成權益分配協商後，由捷運局簽報市府核定以府函方式通知投資人辦理結果。  果、委託建造費用、開發大樓各房屋與車位之區位價格、區位分配結果及產品設備之品項、等級與配置等內容。），以利捷運局簽
               陳本府核定而雙方用印簽約，俾作為開發案完成後之產權登記與交屋作業之基準。













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