Page 170 - 捷運技術 第46期

164 方忠明 香港辦理以大眾運輸導向之開發與我國辦理臺北都會區捷運土地開發之探討

利潤分配條件，以公開方式招標，通常以能提供港鐵公司最大利潤率之開發商取得，

並簽訂發展合約。若無人投標，港鐵公司會參考各開發商的意見，重新擬定綜合規劃
設計內容，取得規劃當局的批准後再重新招標。如重新規劃設計內容有增加樓房面
積，政府可增加地租。
4. 發展商以土地市價補償給政府
香港政府所有之土地方可辦理車站開發，開發商依土地評估市價支付予香港特區
政府，做為50年的土地租金。

5. 發展商繳付全部發展費用，負責建造及銷售發展項目
發展商負責支付所有開發成本，包括前述付予政府的地價、建築設計費用、建造
費用、管理及廣告銷售費用、先期投標準備費用及其他費用，並須承擔一切開發風險。
6. 發展利潤按合約比例與港鐵公司分攤。
住宅部分由開發商於合約規定之期限內負責銷售，通常在預估開發完成之前18個

月便可辦銷售，開發商與港鐵公司再依合約約定之比例分配利潤，如開發商未能於期
限內銷售完畢，港鐵公司可取回剩餘之可攤分物業不動產部分，自行辦理銷售。銷售
之住宅依法有50年之使用權利，如50年後未收回政府可增加土地租金。辦公室及商場
或依協定比例攤分出租物業所得利潤或攤分物業不動產後港鐵公司自行經營出租而不
出售，以利取得永續收入。如港鐵公司欲取得100%商場，則計算可產生之利潤換算
住宅給開發商。

表1 港鐵的物業發展
辦公室 商場 其它 住宅 總面積

（平方米） （平方米） （平方米） （戶） （百萬平方米）
觀塘、荃灣及港島線 234,898 299,363 31,366 2.6
機場快線 611,877 306,571 316,473 28,473 3.5
將軍澳線 5,000 105,814 63,030 30,414 2.3
東鐵線 67,541 113,238 113,491 4,771 0.7
西鐵線 95,800 145,130 50,346 19,206 1.8
馬鞍山線 - 65,193 38,191 10,314 0.9
輕鐵線 - 53,117 - 9,108 0.6
九龍南線 - - 1,500 0.1
南港島線 - 47,000 4,700 0.4
觀塘延線 - - 1,500 0.1
1,015,116 1,135,426 581,531 141,352 13.0
資料來源：節錄自港鐵公司簡報

(二) 物業經營及管理

在物業發展中，港鐵公司除開發新的物業，並在開發完成後提供港鐵物業經營及管理
業務。在商場的經營部分，港鐵公司聘請國際級專業顧問進行完整人員培訓計畫，更於2000

年，港鐵公司旗下成立Premier Management Services，投入較為高級物業的管理及經營，包括
國際金融中心二期、凱旋門及圓方等。而港鐵公司每年定期對每個所承租商家進行服務品質
審核，由聘請的專家及顧客對商家進行評分，獲得評分較高者將在續約時給予較好的店位，而
評分較低的承租商戶則租約到期不予續約。

依港鐵公司年報2010年物業租務、管理及其它業務收入達32億港元，物業租務收入