Page 165 - 捷運工程叢書 精進版 － 19 捷運土地開發實務

第七章 未來展望

3. 105年頒訂「捷運土地開發投資甄選暨權益分配標準作業程序」，訴求公開透明、

公正、公平之作業程序辦理投資人甄選。
4. 修訂權益分配須知：105 年 8 月 19 日修訂權益分配須知，改以中位數方案或其

他建議方案與投資人協商，以求雙方之公平合理。
5. 提升權益分配委員會效能：權配委員會提升為府層級，透過北市府副市長、各
局處及府外專家提供寶貴意見，以作為捷運局權配協商重要依據。

6. 訂定「評估建造成本中稅管費通案處理原則」：稅管費參採都市更新提列標準
相近項目計列。
7. 先行分配：為縮小爭議範圍，避免資產閒置，在北市府先取得 1/2 捷運獎勵權

值後，由北市府與投資人雙方先回無爭議部分權值。
8. 轉換原則之 1/2 獎勵權值計算方式：原頂樓次一層起往下對分至獎勵容積用完
為止改成 1/2 獎勵容積比方式計算。

9. 估價及審查制度：原由捷運局委託鑑估價及審查，於 108 年 9 月 19 日修正改成
由投資人與捷運局雙方共同委託公會辦理鑑估價及審查，雙方不得推翻鑑估價

結果。
五、其他

( 一 ) 公平合理而快速之權益分配作業
本局執行土地發業務時，常見地主與土地開發投資人因權益分配無法達成共

識而延宕開發之案例，雖於相關契約內均有避免因權益分配而影響開發之條款，
惟仍有部分投資人寧選擇違約，亦不願於土地開發權益分配未明前，冒然進場施
作。究其主因，即在於現行之相關契約內，對合理之權益分配比值並無一可明確

界定之機制，投資人與地主均無法概估可能之風險所致。故本局於近期進行權益
分配作業時，對投資人提送之工程預算書及土地價值等資料，均委託專業廠商進
行鑑價後即提供投資人表達意見，再送公會審查，以使提出之土地價格及建造成

本貼近市場實際價格，並兼顧投資人之合理利潤，力求提出之分配比例更為公平
合理。而於本府與投資人因權益分配相關事項之認定僵持不下時，並依相關規定
透過召開權益分配代為協調會以儘速排解雙方歧見；另未來開發案為避免權益分

配爭議，依 108 年 9 月 19 日修正之權益轉換原則，本府於徵求投資人時之甄選相
關文件規定，開發大樓不動產總值及建造成本均由投資人與本府雙方共同委託公

會進行鑑估價及審查作業，雙方不得推翻鑑估價結果，以期使未來開發案更順利
推動。
( 二 ) 公開透明之權益分配成果

本局已將地主最重視之土地開發權益分配結果計淡水線關渡站、新店線新店
機廠、南港線永春站（交 19）、板橋線江子翠站（捷 1）、中和線南勢角站等 50
多處開發基地之權益分配協商公開於官網，供民眾查閱。

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