Page 58 - 捷運工程叢書 精進版 － 20 臺北捷運土地開發案例解析（一）

臺北市政府捷運工程局

(2) 地主與投資人間權益分配的計算模型：由捷運開發大樓總權值中先扣除主

管機關所分得捷運獎勵容積權值後，餘者係參考民間合建分坪概念，依土
地貢獻成本評估值與建物貢獻成本評估值，以「比例」方式預估地主方權

益分配比例及其可分配權值。
(3) 評估方式：
A. 建物貢獻成本評估作業係由本局依工務局推薦名單中委託 3 家專業營建

管理廠商鑑定，詳加審查並提供具體意見出具鑑定報告書。
B. 在廠商就建物貢獻成本完成初步鑑定後，本局將其鑑定結果併入土地貢
獻成本估價條件，而土地貢獻成本評估作業係由本局依北市府地政局推

薦不動產估價師名單中委託 5 家不動產估價師事務所進行評估，另投資
人可基於同一估價條件下，委託 2 家以下之不動產估價師事務所評估。
C. 將評估完成之鑑估價報告書提供投資人並委託公會召開審查會議。

D. 由本局召開會議初步探詢投資人有無達成共識之可能性。
E. 俟土地貢獻成本估價報告及建物貢獻成本鑑定報告完成審查後，併製作

權益分配方案（初步協商共識方案或仲裁方案）。
F. 提交「臺北市臺北都會區大眾捷運系統土地開發權益分配審議委員會」
審查通過後，若前已達成初步協商共識，再與投資人協商議定權益分配

比例，即可預估出地主方可分配總權值；前未達成初步協商共識，則進
入仲裁程序。

4. 地主間權益分配
所稱地主間分配的原則，其應以原私地主參與捷運開發「前」的土地「權利價
值」進行分配，故北市府與原私地主所簽「大眾捷運系統土地聯合開發契約書」

第 5 條第 5 項約定：「……土地提供人之分配，如土地所有權間另有約定時從
其約定，無約定者依下列公式計算：A=1/2（B+C）……」。
A：即各土地所有人取得聯合開發建築物價值之比例。

B： 即各土地所有人所提供土地之公告現值之比例 =（權益分配計算基準日當期
各土地所有人公告土地現值金額／權益分配計算基準日當期開發用地公告
土地現值總額）。

C： 即各土地所有人所提供土地之可建容積之比例 =（各土地所有人提供土地之
原可建樓地板面積／聯合開發用地之原可建樓地板面積總額）。

又土地公告現值會隨時間變化，故北市府與原私地主簽約時明定「本基地之
權益分配計算基準日為民國○○年○○月○○日」，此約定所稱權益分配計算基
準日僅指涉土地公告現值比例（B）的計算，係屬於地主間權益分配，而非外界所

認為的地主與投資人間權益分配。

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