Page 57 - 捷運工程叢書 精進版 － 20 臺北捷運土地開發案例解析（一）

第二章 土地開發

1. 捷運設施主管機關分得捷運設施

捷運設施的主管機關經權益分配後，其取得捷運設施所需用地，及捷運設施所
佔空間之所有權。

2. 捷運開發主管機關分得捷運獎勵容積
對於捷運開發主管機關的權益分配標的，主要為開發基地座落土地因參與捷運
開發依法增加獎勵的實際設計容積。深究捷運獎勵容積的分配，由大眾捷運系

統土地開發辦法第 29 條規定：「依本辦法申請投資土地開發且無償提供捷運設
施所需空間及其應持分土地所有權『者』，其建築物樓地板面積與高度得依下
列規定放寬……」可知，捷運獎勵容積應為捷運開發基地之土地所有權人所享

有，但公部門基於行政資源的整合及公共財容積的付出，以北市府為例，係於
原土地所有權人所簽「大眾捷運系統土地聯合開發契約書」中約定由主管機關
取得捷運獎勵容積之半數，此即為捷運開發主管機關可參與分配權益的根據。

在探討主管機關「取得」捷運獎勵容積半數之權利義務關係，其應分成兩部分
說明，一為取得的對價關係，另一為權值計算方式。

(1) 對價關係：容積的價值意義在於轉換成可銷售的樓地板，而樓地板在我國
不動產的物權法律關係可分為土地與建物兩部分，換言之，北市府除了在
契約中約定可以取得地主的獎勵容積半數外，其必須分別處理「取得相對

應『土地』與『建物』」之對價關係，故北市府與原地主約定，主管機關
分得獎勵容積之樓地板所持分土地須無償捐贈予北市府，而屬於建物的對

價部分，係由北市府支付投資人委託建造費用以取得該建物所有權。
(2) 權值計算方式：捷運獎勵容積半數相對應之權值，其計算係自頂樓次一層
起垂直對分至獎勵容積用完為止之樓層所對應產權面積之權值。

3. 地主與投資人間權益分配
(1) 鑑價基準日：「捷運開發權益分配」中地主與投資人間權益分配評估原並
無明確之鑑價基準日，本局係參考投資契約書約定：「乙方於申請建造執

照前，如就提送之細部設計圖說、工程預算書有修正時，應再提送甲方，
領得建造執照後，乙方不得因工資或材料價格波動而變更工程預算書。」
以「領得建造執照日」作為鑑價基準日，並以此形成「捷運開發權益分配」

上的實務慣例，而後，在 100 年 9 月 30 日修正「臺北市臺北都會區大眾捷
運系統土地開發實施要點」第 13 點規定：「土地開發之權益分配應以領得

建造執照為基準點辦理鑑價……」明定為行政規則，此一基礎又於權益分
配須知中落實。

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