Page 251 - 捷運工程叢書 精進版 － 19 捷運土地開發實務

附錄

5.1 執行機關委託專業服務顧問，評估開發案投資開發費用及各權益關係人間權益分配比例，

由執行機關審核土地所有權人最低分配比率（另含投資稅管費用率m%、期待利潤率p%）
納入甄選須知。

5.2 投資人承諾之土地所有權人最低分配比率、投資稅管費用率 m% 及期待利潤率 p%（價
格封）均納入投資契約書。土地所有權人最低分配比率，應依權益轉換原則之權益分配
計算模型辦理。

5.3 投資人應以建造執照領得日為調查分析與評估價格之鑑估價基準日，並於投資契約書約
定期限內提送建築相關施工圖說、建築物裝修表、建材設備說明書、工程預算書（含工
程總表、詳細表、單價分析表）等文件資料及電腦檔。

5.4 由執行機關與投資人共同委託臺北市不動產估價師公會及臺北市建築師公會辦理各區位
權值、大樓總權值及建物興建成本之評估及審查作業，由前述公會依地政局與工務局推
薦名單委託不動產估價師與專業營建管理廠商，以鑑估價基準日為價格日期，進行鑑估

價作業，並由各公會召開會議審查，執行機關與投資人得列席表達意見，審查後由各公
會採平均方式分別出具報告書。俟鑑估價作業完成後，即依權益轉換原則計算分配權值。

5.5 依權益分配權值進行區位選擇作業，第一順位為原私有土地所有權人，本府與投資人於
第二順位進行區位選擇分配，倘區位選擇之意願相同時，則以抽籤決定之。完成區位選
擇作業後，由投資人製作開發案權益轉換議定書（至少應包含各權益關係人間權益分配

比例與結果、委託建造費用、各樓層與車位之區位價格、區位分配結果），以作為開發
大樓完工後驗屋及產權登記作業之參考基準。

5.6 建物登記時，倘開發大樓房屋總建物產權樓地板面積差額平均數與土地開發主管機關分
回公有不動產屬房屋建物產權面積差額平均數之差值在 5% 以下，僅須就該產權面積之
差異值進行套算調整，投資人應依權益轉換議定書所載之區位價值以現金支付土地開發

主管機關找補金額，而不重新辦理鑑估價作業；倘差值超過 5%，執行機關及投資人應依
竣工申報時建築規劃與施工圖說，以原鑑估價基準日重新辦理各項鑑估價，投資人應以
現金支付土地開發主管機關找補金額。其所衍生之重新鑑估價委託服務費用，應由投資

人支付，且不計入權益轉換之評估項目。

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